Cuando vendes tu casa por tu cuenta descubres que la lista de papeles es larga, pero no todos tienen el mismo peso. Algunos los exige la ley y su ausencia puede frenar la firma o acarrear sanciones; otros simplemente dan tranquilidad al comprador y agilizan el trato.
Documentos obligatorios por ley
- DNI o NIE en vigor de todos los titulares.
- Escritura de compraventa (título de propiedad) que acredita que la vivienda es tuya.
- Certificado de eficiencia energetica: es obligatorio para anunciar y vender desde el Real Decreto 390/2021. Anunciar sin él puede considerarse infraccion.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios, exigido por el articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (salvo que el comprador te exonere).
- Cedula de habitabilidad, obligatoria solo en determinadas comunidades autonomas.
- Ultimo recibo del IBI pagado y, si hay hipoteca, el certificado de deuda pendiente del banco.
Documentos recomendables (pero no obligatorios)
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad: no la exige la ley al vendedor, pero demuestra titularidad y cargas y da mucha confianza.
- Recibos de suministros (luz, agua, gas) al dia.
- Estatutos de la comunidad y actas recientes.
- Planos, ITE o Informe de Evaluacion del Edificio si el inmueble es antiguo.
Una tabla para no perderte
| Documento | Situacion |
|---|---|
| DNI/NIE y escritura | Siempre obligatorio |
| Certificado energetico | Obligatorio (RD 390/2021) |
| Certificado de la comunidad | Obligatorio (art. 9 LPH) |
| Cedula de habitabilidad | Obligatorio segun CCAA |
| Nota simple | Recomendable |
Reunir esta carpeta antes de publicar el anuncio evita retrasos en la notaria y transmite seriedad. Vender entre particulares no significa vender con menos garantias: significa tener tú el control del proceso y ahorrarte la comision de la agencia.
Consejo: prepara una carpeta digital con todos los documentos escaneados. Cuando aparezca un comprador serio, podras responder en minutos.
Por que importa el orden en que los reunes
No todos los papeles tardan lo mismo. El certificado energetico y la nota simple se consiguen en pocos dias, pero el certificado de la comunidad depende del administrador y la cedula de habitabilidad puede requerir la visita de un tecnico. Si vendes con hipoteca, el certificado de deuda pendiente lo emite tu banco en su propio plazo. Por eso conviene empezar por los tramites mas lentos y no dejar nada para el final.
Errores frecuentes al reunir la documentacion
- Anunciar sin el certificado energetico: es una de las obligaciones que mas se pasan por alto y puede acarrear sancion.
- Usar una nota simple antigua: si tiene meses, puede no reflejar cargas recientes.
- Olvidar la cedula de habitabilidad en las comunidades donde si es obligatoria.
- No comprobar si estas al corriente con la comunidad antes de pedir el certificado.
Tener la carpeta completa y ordenada antes de recibir la primera visita marca la diferencia entre una venta agil y una llena de idas y venidas. Es, ademas, una de las tareas que perfectamente puedes gestionar tú mismo.
Guia informativa actualizada en 2026. Los requisitos como la cedula de habitabilidad varian por comunidad autonoma; confirma siempre con tu Registro de la Propiedad, tu ayuntamiento y fuentes oficiales (registradores.org, RD 390/2021). No sustituye asesoramiento juridico profesional.
Fuentes: Colegio de Registradores, IDAE — Certificado energético, BOE.