Cuando vendes una vivienda hipotecada tienes dos caminos: cancelar el prestamo con el dinero de la venta o que el comprador se subrogue, es decir, que asuma tu hipoteca tal cual. La subrogacion de deudor cambia quien paga el prestamo, manteniendo la misma garantia sobre el inmueble.
Que es exactamente la subrogacion
En la subrogacion de deudor, el comprador ocupa tu lugar frente al banco y continua pagando la hipoteca existente con sus condiciones (tipo, plazo y cuota). No se cancela ni se firma un prestamo nuevo: se cambia la persona obligada. Es distinta de la subrogacion de acreedor, en la que un cliente traslada su hipoteca de un banco a otro.
Cuando interesa de verdad
- Cuando tu hipoteca tiene mejores condiciones que las del mercado. Con el Euribor en torno al 2,84% en julio de 2026 (segun el dato provisional del propio indice), una hipoteca antigua a tipo bajo puede ser muy atractiva para el comprador.
- Para ahorrar en gastos de constitucion. El comprador evita tasacion, comision de apertura y buena parte de la gestion de un prestamo nuevo.
- Cuando el comprador no obtendria financiacion tan buena por su cuenta.
El banco tiene la ultima palabra
La subrogacion no depende solo de vosotros: el banco debe aprobar al nuevo deudor analizando su solvencia, igual que si concediera una hipoteca nueva.
Si la entidad considera que el comprador no tiene capacidad de pago suficiente, puede rechazar la operacion. Ademas, suele cobrar una comision por subrogacion pactada en la escritura del prestamo. Revisa tu contrato antes de ofrecerla como argumento de venta.
Ventajas e inconvenientes frente a cancelar
| Aspecto | Subrogacion | Cancelacion |
|---|---|---|
| Quien paga la deuda | El comprador la asume | Se salda con el precio |
| Coste principal | Comision de subrogacion | Cancelacion registral (notaria, registro, gestoria) |
| Aprobacion bancaria | Obligatoria | No hace falta |
| Condiciones del prestamo | Se mantienen | Desaparecen |
Como plantearlo entre particulares
Si vendes sin intermediarios, la subrogacion puede ser una baza comercial potente: le ahorras dinero al comprador y evitas parte del coste de cancelar. Pasos habituales:
- Pide a tu banco el saldo pendiente y las condiciones del prestamo por escrito.
- Consulta la comision de subrogacion que figura en tu escritura.
- El comprador presenta su documentacion economica para que el banco lo estudie.
- Si el banco aprueba, la subrogacion se firma en la misma escritura de compraventa ante notario.
Un consejo prudente: no cierres el precio dando por hecho que habra subrogacion. Ten preparado el plan B de cancelar la hipoteca por si el banco dice que no, porque los importes y comisiones varian mucho de una entidad a otra.
Informacion de caracter general actualizada en 2026; no constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero. Las cifras, tipos e impuestos varian por entidad, comunidad autonoma y caso concreto: confirma siempre tu situacion con un profesional y con las fuentes oficiales antes de decidir.
Fuentes: Banco de Espana - Cliente Bancario BOE