Vender una vivienda cuya hipoteca pendiente supera el precio de venta se conoce como estar bajo el agua o en loan to value superior al 100%. No es habitual con precios al alza, pero ocurre en zonas donde el valor ha caido o cuando se firmo una hipoteca por casi el 100% del inmueble.
El problema de fondo
Para levantar la hipoteca en el registro necesitas devolver todo el capital pendiente. Si con el precio de venta no llegas, tienes que cubrir la diferencia de tu bolsillo o buscar una alternativa. El banco no cancela la carga si queda deuda viva.
Tus opciones principales
- Aportar la diferencia en efectivo. Es lo mas limpio: sumas tus ahorros al precio hasta cubrir el saldo pendiente y cancelas la hipoteca el dia de la firma.
- Prestamo personal por la diferencia. Si la cantidad que falta es asumible, algunas personas la financian con un prestamo al consumo. Cuidado: suele tener tipos mas altos que una hipoteca.
- Novacion o refinanciacion. Renegociar con tu banco el plazo o las condiciones para reducir la cuota y esperar a que el mercado mejore antes de vender.
- Dacion en pago. Entregar la vivienda al banco para saldar la deuda. Solo procede si la entidad la acepta y no siempre cancela el 100% de lo debido; puede quedar deuda residual.
Regla de oro: nunca firmes una compraventa sin tener resuelto de antemano quien y con que dinero se salda el capital pendiente ante notario.
Un ejemplo ilustrativo
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta acordado | 150.000 € |
| Capital pendiente de hipoteca | 165.000 € |
| Diferencia a cubrir | 15.000 € (mas gastos de cancelacion) |
Las cifras son un ejemplo: tu caso puede variar mucho segun el saldo real, que debes pedir por escrito a tu banco (certificado de deuda pendiente).
Vender entre particulares en esta situacion
Vender sin agencia te ahorra la comision, dinero que precisamente puede ayudarte a cerrar la brecha entre precio y deuda. Aun asi, se transparente con el comprador: la operacion exige coordinar la cancelacion de tu hipoteca el mismo dia de la firma, algo que el notario y tu banco deben tener preparado.
Antes de decidir, pide asesoramiento. La dacion en pago y la refinanciacion tienen consecuencias fiscales y sobre tu historial crediticio que conviene valorar con un profesional.
Errores frecuentes que conviene evitar
- Fiar el precio al valor que crees que tiene la casa. Lo relevante para el banco es el saldo pendiente, no tu estimacion; pide el certificado de deuda antes de anunciar.
- Olvidar los gastos de cancelacion. A la diferencia entre precio y deuda hay que sumarle notaria, registro y, en su caso, gestoria.
- Aceptar una dacion sin leer la letra pequena. Confirma por escrito si el banco te libera de toda la deuda o si queda un resto que seguiras debiendo.
Con numeros claros y un plan cerrado para el dia de la firma, vender por debajo de la deuda deja de ser un callejon sin salida y se convierte en una operacion perfectamente manejable.
Informacion de caracter general actualizada en 2026; no constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero. Las cifras, tipos e impuestos varian por entidad, comunidad autonoma y caso concreto: confirma siempre tu situacion con un profesional y con las fuentes oficiales antes de decidir.
Fuentes: Banco de Espana - Cliente Bancario BOE