Vender una vivienda que todavia tiene hipoteca es muy comun y no es ningun problema. La clave esta en un documento: el certificado de deuda pendiente, que emite tu banco e indica cuanto capital te queda por pagar.
Que es y para que sirve
El certificado de deuda pendiente refleja el importe exacto que debes para cancelar tu prestamo hipotecario en una fecha determinada. Sirve para tres cosas:
- Saber cuanto tienes que cancelar con el dinero de la venta.
- Que el notario y el comprador conozcan la carga real de la vivienda.
- Preparar la cancelacion de la hipoteca el mismo dia de la firma.
Como suele funcionar en la firma
Lo habitual es cancelar la hipoteca en el momento de la venta: con parte del precio que paga el comprador se salda la deuda con el banco, y el resto es para ti. Despues se tramita la cancelacion registral para que la finca quede libre de cargas.
No confundas dos documentos: el certificado de deuda pendiente dice cuanto debes; el certificado de deuda cero acredita que ya no debes nada y permite cancelar en el Registro.
Como pedirlo
- Solicitalo a tu entidad bancaria, en oficina o banca online.
- Pide que indique el importe a fecha de la firma prevista.
- Solicitalo con antelacion: el banco puede tardar unos dias en emitirlo.
| Documento | Que acredita |
|---|---|
| Certificado de deuda pendiente | Capital que aun debes |
| Certificado de deuda cero | Hipoteca totalmente pagada |
Cancelacion economica y cancelacion registral
Conviene distinguir dos pasos. La cancelacion economica ocurre cuando pagas al banco el capital pendiente y dejas de deber dinero. La cancelacion registral es el tramite posterior para que esa hipoteca, ya pagada, desaparezca tambien del Registro de la Propiedad. Hasta que no se hace la segunda, la carga sigue figurando aunque no debas nada.
Ten en cuenta que la cancelacion registral de la hipoteca conlleva gastos de notaria y registro, que suele asumir el vendedor. Informate bien de ese coste para incluirlo en tus cuentas.
Y si el comprador se subroga en tu hipoteca?
En algunos casos, en lugar de cancelar, el comprador puede optar por subrogarse en tu hipoteca, es decir, asumir el prestamo en las condiciones que quede pactado con el banco. No es lo mas frecuente y depende de que la entidad lo acepte, pero es una alternativa a la cancelacion que conviene valorar segun el tipo de interes de tu prestamo.
Un detalle sobre el coste del certificado
La emision del certificado de deuda pendiente por parte del banco suele ser un tramite sencillo y de bajo coste, y en el marco de una cancelacion la entidad esta obligada a facilitar la informacion necesaria. Pidelo con la fecha de firma prevista para que el importe cuadre el dia de la notaria.
Gestionar la cancelacion vendiendo entre particulares es totalmente viable: tú coordinas con tu banco y con la notaria, sin comisiones de agencia por el medio.
Guia informativa de 2026. Los plazos, costes de cancelacion y condiciones dependen de cada entidad; confirma siempre con tu banco y tu notaria. No sustituye asesoramiento financiero ni juridico.
Fuentes: Colegio de Registradores, IDAE — Certificado energético, BOE.