Puedes cerrar un precio estupendo y quedarte con las manos vacías si el comprador no consigue la hipoteca. Como más de la mitad de las compras en España se financian con préstamo (en torno al 54,8% según el Notariado), confirmar la financiación no es desconfiar: es protegerte de perder semanas y otros compradores.

No es lo mismo "quiero pedir" que "me la han dado"

Hay tres situaciones muy distintas que conviene no confundir:

  • Aún no ha hablado con el banco: solo tiene una idea de su presupuesto. Riesgo alto.
  • Estudio de viabilidad o preaprobación: el banco ha hecho un cálculo orientativo, pero no es firme.
  • Hipoteca aprobada / FEIN emitida: el banco ha dado el sí con condiciones concretas. Aquí sí hay solidez.
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento vinculante que el banco entrega cuando la hipoteca está aprobada con sus condiciones. Que el comprador la tenga es la mejor señal de que la financiación va en serio.

Qué preguntar y pedir

  • ¿En qué punto estás con el banco: solo tanteando, preaprobada o ya aprobada?
  • ¿Cuánto necesitas financiar y cuánto aportas de entrada? (El banco no suele dar más del 80% del valor.)
  • Si dice que está aprobada, pídele que te lo acredite: una preaprobación por escrito o la FEIN.

Señales de riesgo

  • Evita hablar de cómo financia o cambia de tema.
  • No tiene ahorros para la entrada ni para gastos e impuestos (que suman en torno al 10-12% extra).
  • Cuenta que ya le rechazaron en otro banco.
  • Ofrece un precio alto pero con plazos indefinidos "en cuanto me den la hipoteca".

Protégete con las arras

La herramienta clave es el contrato de arras. El comprador entrega una señal (habitualmente el 10%) y, si se echa atrás, la pierde. Esto filtra a quien no va en serio. Ten cuidado con las cláusulas que condicionan la compra a la concesión de la hipoteca: son legítimas, pero deja claro el plazo y qué pasa con la señal si finalmente el banco dice que no.

El comprador al contado

Quien paga sin hipoteca elimina este riesgo por completo, pero suele negociar precio a cambio de esa seguridad y rapidez. A veces compensa: una operación segura y rápida vale mucho frente a una más alta pero incierta.

No retires el anuncio antes de tiempo

Aunque tengas un comprador prometedor, no quites el anuncio ni rechaces del todo a los demás hasta que haya firmado las arras y entregado la señal. Hasta ese momento, mantener el anuncio activo y algún interesado en reserva te protege si el banco acaba diciendo que no. Retirarlo demasiado pronto es un error caro y muy común.

En resumen: antes de retirar el anuncio y rechazar a otros interesados, confirma que quien te compra puede pagar de verdad. Una pregunta clara al principio y unas buenas arras te ahorran el peor de los sustos: volver a empezar dos meses después.

aviso: guía práctica orientativa; año 2026

Fuentes: Fotocasa