Comprar una vivienda directamente a su dueno, sin agencia intermediaria, es cada vez mas comun y te permite negociar de tu a tu y ahorrar costes. El proceso es el mismo que con inmobiliaria en lo esencial, pero eres tu quien debe asegurarse de cada verificacion. Esta es la hoja de ruta.
1. Verifica quien vende y que vende
Antes de nada, confirma que la persona que te ofrece la casa es su titular real. La herramienta clave es la nota simple del Registro de la Propiedad: identifica al propietario, la descripcion de la finca y las cargas (hipotecas, embargos, servidumbres). Cualquiera puede solicitarla; el Colegio de Registradores gestiona el acceso a la informacion registral.
2. Revisa el estado y la documentacion
- Certificado de eficiencia energetica y, segun comunidad autonoma, cedula de habitabilidad.
- Ultimo recibo del IBI y certificado de estar al corriente de la comunidad de propietarios.
- En pisos, estatutos de la comunidad y posibles derramas aprobadas.
3. Negocia y firma el contrato de arras
Acordado el precio, se firma un contrato de arras que reserva la vivienda y fija condiciones, plazo y penalizaciones. Suele acompanarse de una senal en torno al 10% del precio. Es muy recomendable que un abogado revise el contrato antes de firmar.
El contrato de arras es tu red de seguridad: define que pasa si alguna de las partes se echa atras y protege tu senal.
4. Prepara la financiacion
Si necesitas hipoteca, tramitala en paralelo. El banco hara su propia tasacion y exigira la nota simple. Reserva ademas dinero para los gastos e impuestos de la compra, que suelen sumar en torno al 10%-13% del precio.
5. Firma en notaria y paga con seguridad
La compraventa se eleva a escritura publica ante notario. Ese dia se abona el grueso del precio mediante cheque bancario conformado o transferencia verificada, el notario da fe del pago y recibes las llaves. Despues se inscribe la vivienda a tu nombre en el Registro.
Resumen del proceso
| Fase | Accion clave |
|---|---|
| Verificacion | Nota simple y titularidad |
| Reserva | Contrato de arras y senal |
| Financiacion | Hipoteca y provision de gastos |
| Cierre | Escritura, pago en notaria y Registro |
No firmes nada sin entenderlo
El error mas caro del comprador es firmar deprisa. Antes de entregar la senal de las arras, lee cada clausula y asegurate de entender los plazos, las penalizaciones y el reparto de gastos. Si algo no queda claro, pide que un abogado lo revise: unos euros de asesoramiento evitan miles en disgustos. Recuerda tambien reservar tu ITP concreto, que varia por comunidad autonoma, para no descuadrar el presupuesto al final.
Comprar directamente al propietario te da control total sobre la negociacion. A cambio, asume tu la diligencia: verifica, documenta y apoyate siempre en el notario para el momento del pago.
Contenido informativo actualizado a 2026; no sustituye el asesoramiento de un notario, abogado o asesor fiscal. Los tipos impositivos varian por comunidad autonoma y pueden cambiar.
Fuentes: Colegio de Registradores de Espana Agencia Tributaria