Comprar de segunda mano tiene una ventaja enorme: ves lo que compras. Pero tambien puedes heredar deudas, cargas o defectos que no se ven a simple vista. Antes de firmar nada, recorre esta checklist; cada punto verificado es un problema menos.
1. Titularidad y cargas: la nota simple
El documento imprescindible es la nota simple del Registro de la Propiedad. Te dice quien es el verdadero titular, la descripcion de la finca y, sobre todo, si pesan sobre ella hipotecas, embargos, servidumbres o condiciones resolutorias. Pidela tu mismo o comprueba que la que te ensenan es actual.
2. Deudas asociadas al inmueble
- IBI: pide el ultimo recibo; algunas deudas tributarias pueden afectar al inmueble.
- Comunidad de propietarios: exige certificado de estar al corriente de pago y pregunta por derramas aprobadas o previstas.
- Suministros: confirma que no hay recibos pendientes de luz, agua o gas.
Recuerda: en las deudas de comunidad, la vivienda responde de las anualidades vigentes, asi que puedes acabar pagando lo que dejo a deber el vendedor.
3. Estado fisico real
Revisa instalaciones (electricidad, fontaneria, humedades), carpinteria, orientacion y aislamiento. Si tienes dudas serias, un arquitecto tecnico puede emitir un informe. Comprueba tambien el certificado de eficiencia energetica y, segun comunidad autonoma, la cedula de habitabilidad.
4. Situacion urbanistica y legal
- Que la superficie real coincida con la registral y catastral.
- Que reformas o ampliaciones esten legalizadas (sin obras sin licencia).
- En pisos, revisa estatutos de la comunidad y posibles limitaciones (uso turistico, etc.).
Checklist resumida
| Comprobacion | Donde |
|---|---|
| Titular y cargas | Nota simple del Registro |
| IBI al corriente | Ultimo recibo / ayuntamiento |
| Comunidad al corriente | Certificado del administrador |
| Eficiencia energetica | Certificado energetico |
| Superficie y legalidad | Catastro y Registro |
El cierre seguro
Con todo verificado, firma un contrato de arras que refleje las condiciones y, finalmente, la escritura ante notario. El pago fuerte se realiza ese dia mediante cheque bancario conformado o transferencia verificada, y el notario comprueba de nuevo la titularidad y las cargas justo antes de firmar.
Pon las condiciones por escrito
Todo lo que verifiques debe reflejarse en el contrato de arras: que la vivienda se entrega libre de cargas y al corriente de comunidad e IBI, que se incluye el mobiliario pactado y que la superficie y el estado son los descritos. Una clausula bien redactada convierte tus comprobaciones en obligaciones exigibles al vendedor, no en simples promesas verbales.
Dedicar unos dias a estas comprobaciones te ahorra anos de disgustos. Comprar de segunda mano es seguro cuando compras con los ojos abiertos.
Contenido informativo actualizado a 2026; no sustituye el asesoramiento de un notario, abogado o asesor fiscal. Los tipos impositivos varian por comunidad autonoma y pueden cambiar.
Fuentes: Colegio de Registradores de Espana Agencia Tributaria