Firmar arras compromete a las dos partes, pero la vida da giros y a veces alguien se arrepiente. Que ocurre entonces depende, sobre todo, del tipo de arras que se haya firmado. Conocer la diferencia antes de firmar te evita sorpresas caras.
Que son las arras
Las arras son una cantidad que el comprador entrega al vendedor al firmar el contrato de reserva, habitualmente en torno al 10% del precio, como senal y garantia de que la compraventa se llevara a cabo. Su regimen depende de como se hayan pactado.
Los tres tipos de arras
| Tipo | Si el comprador se arrepiente | Si el vendedor se arrepiente |
|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1454 CC) | Pierde la senal entregada | Devuelve la senal duplicada |
| Confirmatorias | La otra parte puede exigir cumplir o indemnizacion | Igual: se puede exigir el cumplimiento |
| Penales | Se aplica la penalizacion pactada | Se aplica la penalizacion pactada |
El caso mas habitual: arras penitenciales
Son las mas frecuentes en la compraventa de vivienda. El articulo 1454 del Codigo Civil permite a cualquiera de las partes desistir del contrato: si el que se arrepiente es el comprador, pierde la senal que entrego; si es el vendedor, debe devolverla duplicada. Es decir, el arrepentimiento tiene un precio conocido de antemano.
Clave: para que apliquen estas consecuencias, el contrato debe indicar expresamente que las arras son penitenciales conforme al articulo 1454 del Codigo Civil.
Y si las arras no especifican el tipo
La jurisprudencia tiende a considerarlas confirmatorias salvo que se pacte claramente lo contrario. En ese caso no existe un derecho libre a desistir: la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnizacion por danos. Por eso es tan importante redactar bien la clausula.
Recomendaciones practicas
- Define por escrito el tipo de arras y sus consecuencias.
- Fija un plazo claro hasta la firma de la escritura.
- Concreta que gastos y cargas asume cada parte.
- Que un abogado revise el contrato antes de firmar; una clausula ambigua es la principal fuente de conflicto.
En resumen
Ojo a los plazos y a la buena fe
El derecho a desistir de las arras penitenciales suele estar limitado a un plazo: una vez vencido, o si la compraventa ya se ha consumado ante notario, no cabe echarse atras sin consecuencias mayores. Ademas, ninguna de las partes puede usar las arras como excusa para forzar de mala fe a la otra. Si surge un conflicto sobre su interpretacion, seran los tribunales quienes decidan a partir de lo que diga el contrato.
Si el comprador se arrepiente tras firmar arras penitenciales, la consecuencia habitual es clara: pierde la senal entregada, y el vendedor conserva esa cantidad. Pero todo depende de lo pactado, asi que la mejor proteccion es un contrato bien redactado que no deje lugar a dudas.
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Fuentes: Colegio de Registradores de Espana INCIBE / Oficina de Seguridad del Internauta