El contrato es la columna vertebral del alquiler. Un documento claro, ajustado a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), previene la mayoria de los problemas y no necesitas una agencia para redactarlo: te ahorras esa comision de aproximadamente una mensualidad y controlas cada linea.
1. Identifica a las partes y el inmueble
Nombre, DNI o NIE de propietario e inquilino, y descripcion del piso (direccion, referencia catastral y si se entrega amueblado). Adjunta el certificado energetico.
2. Fija la duracion
La LAU permite pactar el plazo, pero el inquilino tiene derecho a prorrogar hasta 5 anos (7 si el arrendador es persona juridica). Aclara desde cuando cuenta y como se comunica la no renovacion.
3. Renta, pago y actualizacion
Indica el importe mensual, la fecha y el medio de pago (mejor transferencia, deja rastro). Para la actualizacion anual debes referenciar el nuevo indice IRAV que publica el INE, no el IPC clasico.
4. Fianza y garantias
La fianza legal en vivienda habitual es de una mensualidad. Puedes pactar garantias adicionales limitadas. Detalla como y cuando se devuelve.
5. Gastos y suministros
- Quien paga comunidad, IBI, luz, agua y gas.
- La LAU exige que cualquier gasto a cargo del inquilino conste por escrito y cuantificado.
6. Estado del inmueble e inventario
Incluye un inventario con fotos. Es tu mejor prueba a la hora de justificar retenciones de la fianza por desperfectos.
| Clausula | Por que importa |
|---|---|
| Duracion y prorroga | Marca la estabilidad legal |
| Actualizacion (IRAV) | Sin clausula, no puedes subir |
| Reparto de gastos | Debe estar cuantificado |
| Inventario | Protege la fianza |
7. Firma y deposito de la fianza
Firmad todas las paginas. Despues, deposita la fianza en el organismo autonomico que corresponda dentro del plazo legal.
Un contrato bien hecho no es papeleo: es el seguro mas barato que existe frente a un impago o un desperfecto.
Clausulas que no puedes incluir
Tan importante como lo que pones es lo que la ley te impide poner. Serian nulas, por ejemplo, las clausulas que renuncien a la prorroga obligatoria, las que trasladen al inquilino gastos de gestion inmobiliaria o de formalizacion del contrato, o las que impongan una fianza superior a la permitida. Incluir una clausula abusiva no invalida todo el contrato, pero si esa condicion concreta, y ademas te resta credibilidad si el asunto acaba ante un juez.
Tampoco puedes obligar al inquilino a domiciliar seguros o servicios ajenos al arrendamiento como condicion para alquilar. Ante la duda, aplica un principio sencillo: si una clausula solo te beneficia a ti y perjudica claramente al inquilino sin base legal, probablemente no se sostenga.
Recuerda que la Ley 12/2023 refuerza los derechos del arrendatario, asi que evita clausulas abusivas: serian nulas. Con una plantilla adaptada a la LAU y algo de rigor, firmar entre particulares es sencillo y sin comisiones.
Informacion de caracter general actualizada en 2026; no constituye asesoramiento juridico ni fiscal. Verifica siempre la normativa vigente y tu situacion concreta antes de decidir.
Fuentes: BOE - Ley de Arrendamientos Urbanos y Ley 12/2023 Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana