Cuando alquilas, Hacienda entra en la ecuacion, pero conviene distinguir que impuestos te tocan de verdad. Gestionar el alquiler sin agencia te ahorra la comision (en torno a una mensualidad), aunque el tratamiento fiscal es el mismo con intermediario o sin el. Aqui tienes el mapa completo.
IRPF: el impuesto central
La renta que cobras tributa como rendimiento del capital inmobiliario en tu declaracion. La clave es que puedes restar gastos deducibles y aplicar una reduccion sobre el beneficio neto si es vivienda habitual del inquilino.
IBI: lo paga el propietario
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles corresponde por ley al propietario, aunque en vivienda puedes pactar su repercusion al inquilino si consta por escrito y cuantificado en el contrato.
IVA: normalmente no aplica
El alquiler de vivienda habitual esta exento de IVA. Solo se aplica IVA (21%) en alquileres de locales o cuando prestas servicios propios de hosteleria, como en algunos alquileres turisticos.
| Impuesto | Alquiler de vivienda habitual |
|---|---|
| IRPF | Si (con reducciones) |
| IBI | Si (propietario) |
| IVA | Exento |
| ITP | Formalmente si, en la practica poco exigido |
El ITP del arrendamiento
Tecnicamente, el arrendamiento esta sujeto a Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y lo abona el inquilino. En la practica muchas comunidades apenas lo reclaman, pero conviene conocer que existe.
Gastos que reducen tu factura
- Intereses de la hipoteca y gastos de reparacion (con limites).
- IBI, comunidad, seguros y suministros a tu cargo.
- Amortizacion del inmueble (3% sobre el mayor del valor catastral o de adquisicion, excluido el suelo).
La diferencia entre tributar bien o mal esta en anotar todos los gastos deducibles: guarda cada factura desde el primer dia.
Y si no declaras el alquiler?
Algunos propietarios se plantean cobrar en negro para ahorrarse el IRPF. Es un error de calculo, ademas de una infraccion. Hacienda cruza datos con el catastro, los suministros, los depositos de fianza y las declaraciones del propio inquilino, que a menudo se deduce el alquiler en su comunidad autonoma. Si te descubren, no solo pagas la cuota que evadiste, sino recargos, intereses y sanciones, y pierdes la reduccion que si habrias tenido declarando.
Dicho de otro modo: declarar bien y aplicar la reduccion suele dejarte una factura fiscal moderada, mientras que ocultar el ingreso multiplica el riesgo por un ahorro que rara vez compensa. La tranquilidad de estar en regla tiene un valor que no aparece en ninguna tabla.
Con las reducciones de la Ley 12/2023, el alquiler de vivienda sigue siendo fiscalmente atractivo. En la siguiente guia veras exactamente como se refleja en la declaracion de la renta.
Informacion de caracter general actualizada en 2026; no constituye asesoramiento juridico ni fiscal. Verifica siempre la normativa vigente y tu situacion concreta antes de decidir.
Fuentes: Agencia Tributaria BOE - Ley de Arrendamientos Urbanos y Ley 12/2023