Un buen inquilino vale mas que cualquier clausula. La seleccion es la fase donde de verdad reduces el riesgo de impago, y hacerla tu mismo te permite conocer al candidato de primera mano, algo que una agencia rara vez puede transmitirte, y sin cobrarte esa comision de aproximadamente una mensualidad.
Que documentacion pedir
- DNI o NIE y datos de contacto.
- Contrato de trabajo y ultimas nominas o, si es autonomo, declaraciones de IRPF.
- Vida laboral para valorar la estabilidad.
Puedes solicitar estos datos, pero solo para valorar la operacion. La normativa de proteccion de datos te obliga a no conservarlos mas de lo necesario.
La regla del tercio
Un criterio prudente es que la renta no supere el 30-35% de los ingresos netos del inquilino. Por encima de ahi, el riesgo de tension financiera crece.
Consultar ficheros de morosos
Existen registros de inquilinos con impagos previos. Consultarlos es legal si el candidato lo autoriza. Es una capa mas de seguridad, aunque no infalible.
| Senal de alarma | Por que vigilar |
|---|---|
| Prisa excesiva por firmar | Puede ocultar problemas |
| Negativa a aportar nominas | Dificil valorar solvencia |
| Ofrecer varios meses por adelantado | Suele saltarse controles |
Blindaje contractual
Ademas de elegir bien, protegete: fianza legal de una mensualidad, garantias adicionales dentro del limite legal y, si lo ves necesario, un seguro de impago que suele cubrir varios meses de renta y los gastos juridicos del desahucio.
Un candidato solvente y estable te dara menos rendimiento aparente que uno que ofrece pagar de golpe, pero muchos menos dolores de cabeza.
Ojo con el contexto de 2026
La entrevista, tu herramienta mas util
Los papeles cuentan una parte de la historia, pero el trato personal cuenta otra. Aprovecha la visita al piso para conversar sin interrogar: por que buscan mudarse, cuanto tiempo piensan quedarse, si viajan por trabajo. Un inquilino que busca estabilidad a largo plazo suele ser mucho mas valioso que uno que ofrece pagar mas pero rota cada pocos meses, porque cada cambio de inquilino implica gastos, gestiones y periodos sin ingresos.
Desconfia de quien esquiva las preguntas basicas o presiona para firmar sin dar tiempo a comprobar nada. Y trata a todos los candidatos con las mismas reglas: aplicar criterios objetivos y homogeneos no solo es mas justo, tambien te protege frente a cualquier acusacion de discriminacion, prohibida por ley.
Segun el Observatorio del Alquiler, el mercado podria perder cerca de 23.000 viviendas de alquiler en 2026, en parte por el temor de los propietarios a los impagos y a la regulacion de la Ley 12/2023. Precisamente por eso, seleccionar con criterio es mas importante que nunca: te permite alquilar con tranquilidad y sin renunciar a hacerlo entre particulares.
Informacion de caracter general actualizada en 2026; no constituye asesoramiento juridico ni fiscal. Verifica siempre la normativa vigente y tu situacion concreta antes de decidir.
Fuentes: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana BOE - Ley de Arrendamientos Urbanos y Ley 12/2023