Muchos propietarios pagan mas IRPF del necesario simplemente porque no aplican bien las reducciones. Declarar el alquiler correctamente es tan importante como elegir buen inquilino, y no depende de tener agencia: puedes hacerlo tu mismo y quedarte con la comision que te ahorras, en torno a una mensualidad.
Del ingreso al rendimiento neto
El alquiler tributa como rendimiento del capital inmobiliario. El calculo es sencillo en su base:
- Ingresos integros (rentas cobradas en el ano).
- menos gastos deducibles (hipoteca, IBI, comunidad, reparaciones, amortizacion...).
- igual a rendimiento neto, sobre el que se aplica la reduccion.
La reduccion clave: del 50 al 90%
Para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la Ley 12/2023 reformo el articulo 23.2 de la Ley de IRPF. La reduccion general baja al 50%, pero sube segun el caso:
| Situacion | Reduccion |
|---|---|
| General (vivienda habitual) | 50% |
| Rehabilitacion reciente del inmueble | 60% |
| Nuevo contrato en zona tensionada o a joven 18-35 | 70% |
| Bajas la renta un 5% o mas en zona tensionada | 90% |
Los contratos anteriores a esa fecha mantienen la reduccion del 60%.
Requisitos para no perder la reduccion
- Debe ser vivienda habitual del inquilino, no temporal ni turistica.
- El rendimiento debe estar declarado: si Hacienda lo descubre en una inspeccion, pierdes la reduccion.
Una reduccion del 90% frente al 50% puede duplicar tu ahorro fiscal: en zonas tensionadas, ajustar la renta a la baja a veces compensa mas de lo que parece.
Ejemplo rapido
Si tu rendimiento neto anual es de 6.000 euros y aplicas el 50%, tributas por 3.000. Con el 90%, tributarias solo por 600. La diferencia justifica revisar bien tu caso cada ano.
Gastos deducibles que no conviene olvidar
La reduccion se aplica sobre el rendimiento neto, es decir, despues de restar gastos. Cuantos mas gastos legitimos anotes, menor es la base y menor el impuesto. Entre los mas olvidados estan:
- Amortizacion del inmueble: un 3% anual sobre el mayor entre el valor catastral de la construccion y el de adquisicion (sin contar el suelo). Es de los gastos que mas reducen la factura y muchos propietarios ni lo aplican.
- Intereses del prestamo hipotecario y gastos de reparacion y conservacion, con el limite de que no superen los ingresos del ano (el exceso se traslada a los cuatro ejercicios siguientes).
- Seguros, IBI, comunidad y suministros que pagues tu, ademas de los gastos de formalizacion del contrato.
Conserva todas las facturas y comprueba si tu vivienda esta en zona tensionada antes de presentar la declaracion. Es la parte del alquiler donde mejor rentabiliza hacer las cosas con calma y sin comisiones.
Informacion de caracter general actualizada en 2026; no constituye asesoramiento juridico ni fiscal. Verifica siempre la normativa vigente y tu situacion concreta antes de decidir.
Fuentes: Agencia Tributaria BOE - Ley de Arrendamientos Urbanos y Ley 12/2023