No existe una cantidad fijada por ley para la senal de un contrato de arras: es una cifra libre que pactan comprador y vendedor. Ahora bien, la practica del mercado ha consolidado una referencia muy clara.
La referencia habitual: en torno al 10%
Lo mas comun es que las arras ronden el 10% del precio de la vivienda. En un piso de 150.000 euros serian unos 15.000 euros; en uno de 250.000, unos 25.000. Esa cantidad no es un pago extra: se descuenta del precio final que se abona ante notario el dia de la escritura.
Cuando conviene pedir o dar mas del 10%
- Como vendedor, una senal mas alta te da mas seguridad: cuanto mas dinero pone el comprador, mas le duele echarse atras y perderlo.
- Como comprador, una senal alta te expone mas si finalmente no consigues la hipoteca. Por eso interesa incluir una clausula que contemple la financiacion.
Cuando tiene sentido menos del 10%
Si el plazo hasta la escritura es muy corto o el comprador aun no tiene la hipoteca aprobada, una senal menor (5%, por ejemplo) reduce el riesgo para quien compra. Es habitual tambien empezar con una pequena reserva y ampliar despues a las arras completas.
Regla practica: la senal debe ser lo bastante alta para comprometer de verdad a las dos partes, pero no tanto como para arruinar a quien la pierde si algo falla.
Como funciona el dinero si alguien incumple
Con arras penitenciales del articulo 1454 del Codigo Civil, la cantidad entregada marca la penalizacion:
| Precio vivienda | Senal 10% | Pierde comprador si desiste | Devuelve vendedor si desiste |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 15.000 € | 15.000 € | 30.000 € |
| 200.000 € | 20.000 € | 20.000 € | 40.000 € |
| 300.000 € | 30.000 € | 30.000 € | 60.000 € |
Como ves, cuanto mayor es la senal, mayor es tambien el riesgo para el vendedor, que tendria que devolver el doble si es el quien se echa atras. Por eso conviene fijar una cifra proporcionada.
Trazabilidad del pago
Entrega y recibe la senal siempre por transferencia o cheque, nunca en efectivo si es una cantidad relevante, para que quede constancia. Guarda el justificante junto al contrato de arras firmado. Ese comprobante sera la prueba de cuanto se entrego si mas adelante hay que aplicar la penalizacion por desistimiento.
Y si el comprador va con hipoteca
Cuando el comprador financia la compra, conviene ajustar la senal a lo que puede permitirse perder si el banco le deniega el prestamo. Por eso muchos contratos combinan una senal razonable con una clausula de financiacion: si la hipoteca no se concede y se acredita, el comprador recupera la cantidad entregada. Asi ninguna parte carga con un riesgo desproporcionado.
Y el ahorro de vender sin agencia
Recuerda que la senal es dinero que forma parte del precio, no un gasto perdido. El verdadero ahorro de vender entre particulares esta en no pagar la comision de intermediacion, que ronda el 5% mas IVA. Ese porcentaje, en muchas viviendas, supera con creces la propia senal.
aviso: guia informativa, para casos concretos consultar a un profesional; datos 2026
Fuentes: Codigo Civil, art. 1454 (BOE)