Cuando firmas un contrato de arras conviene saber que existen tres tipos con efectos muy diferentes. El nombre importa, pero mas importa lo que pactes por escrito: si el contrato no especifica el tipo, los tribunales tienden a interpretarlas como confirmatorias, que son las menos flexibles para desistir.
Arras confirmatorias
Son una senal que confirma el contrato y se entiende como una entrega a cuenta del precio. No permiten desistir: si una parte incumple, la otra puede exigir que se cumpla el contrato o reclamar danos y perjuicios por via judicial. No hay una cifra fija de penalizacion, hay que probar el dano.
Arras penales
Funcionan como una penalizacion pactada. Si una parte incumple, pierde o devuelve duplicada la senal, pero la otra parte puede ademas exigir el cumplimiento del contrato en lugar de conformarse con la penalizacion. Son un refuerzo del compromiso.
Arras penitenciales
Son las mas habituales en la compraventa entre particulares y las que regula el articulo 1454 del Codigo Civil. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato asumiendo un coste conocido de antemano:
- Si desiste el comprador, pierde la senal entregada.
- Si desiste el vendedor, devuelve la senal duplicada.
La ventaja es la seguridad: sabes exactamente cuanto te cuesta echarte atras y nadie puede obligarte a firmar la escritura.
| Tipo | Permite desistir | Consecuencia si incumples |
|---|---|---|
| Confirmatorias | No | La otra parte exige cumplir o indemnizacion |
| Penales | No (salvo pacto) | Penalizacion pactada + posible cumplimiento |
| Penitenciales | Si | Comprador pierde la senal; vendedor devuelve el doble |
Cual te conviene
Depende de tu situacion. Si vendes y quieres asegurarte de que el comprador va en serio pero aceptas que pueda desistir pagando, las penitenciales son el estandar y las mas equilibradas. Si lo que buscas es blindar la operacion y forzar el cumplimiento, unas arras penales o confirmatorias aprietan mas, pero pueden acabar en juicio si hay conflicto.
Consejo practico: escribe siempre de forma expresa que las arras son penitenciales y cita el articulo 1454 del Codigo Civil. Asi evitas que un juez las interprete como confirmatorias.
Vender sin agencia no cambia el tipo
El tipo de arras que elijas no depende de si hay inmobiliaria de por medio. Vendas por tu cuenta o no, la ley es la misma. La diferencia es que vendiendo entre particulares te ahorras la comision, en torno al 5% mas IVA, y decides tu que tipo de arras firmar. Si la operacion es de cierta cuantia, merece la pena que un profesional revise la clausula antes de firmar.
Errores frecuentes al elegir el tipo
Hay dos fallos que se repiten y conviene evitar:
- No indicar el tipo: si el contrato solo dice "arras" sin mas, ante un conflicto los tribunales suelen entenderlas como confirmatorias, que impiden desistir. Deja siempre claro que son penitenciales si quieres esa flexibilidad.
- Copiar una plantilla sin leerla: algunas plantillas mezclan clausulas de distintos tipos y se contradicen entre si. Revisa que todo el contrato apunte al mismo tipo de arras.
Antes de firmar, pregunta tambien que pasa si el banco deniega la hipoteca al comprador: una clausula de financiacion bien redactada puede evitar que se pierda la senal por una causa ajena a la voluntad de las partes. Ese detalle es independiente del tipo de arras, pero conviene pactarlo en el mismo documento para no dejar cabos sueltos.
aviso: guia informativa, para casos concretos consultar a un profesional; datos 2026
Fuentes: Codigo Civil, art. 1454 (BOE)