El contrato de arras es el acuerdo privado que firman comprador y vendedor antes de la escritura para reservar la vivienda y comprometerse a cerrar la operacion en un plazo pactado. A cambio, el comprador entrega una cantidad de dinero llamada senal o arras. No es la compraventa definitiva, pero es el paso que la deja practicamente cerrada.

Para que sirve exactamente

Cumple tres funciones muy concretas:

  • Reserva la vivienda: el vendedor la retira del mercado y deja de ensenarla a otros interesados.
  • Compromete a las dos partes: ambos asumen una consecuencia economica si se echan atras, lo que da seriedad al acuerdo.
  • Fija las condiciones: precio, plazo hasta la firma, quien paga que gastos y estado en que se entrega la vivienda quedan por escrito.

Cuanto se entrega de senal

Lo habitual es que las arras ronden el 10% del precio de la vivienda, aunque es una cifra pactable. En un piso de 200.000 euros serian unos 20.000 euros. Esa cantidad se descuenta despues del precio final que se paga ante notario.

Que respaldo legal tiene

El tipo mas usado son las arras penitenciales, reguladas en el articulo 1454 del Codigo Civil. Segun este articulo, si el comprador desiste pierde la senal entregada, y si es el vendedor quien se echa atras debe devolverla duplicada. Ese equilibrio es lo que convierte las arras en un compromiso real y no en una simple promesa verbal.

Un contrato de arras bien redactado protege igual al que vende que al que compra: pone por escrito lo acordado y establece que pasa si algo se tuerce.

Por que importa si vendes entre particulares

Cuando vendes sin agencia, eres tu quien organiza este paso. La buena noticia es que el contrato de arras es un documento perfectamente asumible por un particular y no depende de ninguna intermediacion. Vender por tu cuenta te ahorra la comision de agencia, que en Espana ronda el 5% mas IVA; en un piso de 200.000 euros son unos 12.000 euros. Ese ahorro no te obliga a renunciar a ninguna garantia: las arras y la escritura ante notario siguen dando la misma seguridad juridica.

Que no es el contrato de arras

No transmite la propiedad. Eso solo ocurre con la escritura publica de compraventa firmada ante notario y su posterior inscripcion en el Registro. Las arras son el compromiso previo; la escritura es el cierre. Entre una y otra suele pasar entre uno y dos meses, tiempo que se usa para que el comprador consiga la financiacion y para reunir la documentacion.

En resumen: el contrato de arras es la herramienta que transforma un acuerdo de palabra en un compromiso firme, con dinero de por medio y consecuencias claras para quien incumpla. Firmarlo bien es lo que te evita sustos entre el si inicial y la firma final.

aviso: guia informativa, para casos concretos consultar a un profesional; datos 2026

Fuentes: Codigo Civil, art. 1454 (BOE) Consejo General del Notariado