Has firmado el contrato de arras, has cobrado la senal y, semanas despues, el comprador te dice que no sigue adelante. Que ocurre depende del tipo de arras que firmasteis, asi que lo primero es releer el contrato.

Con arras penitenciales: pierde la senal

Es el caso mas habitual. Segun el articulo 1454 del Codigo Civil, si las arras son penitenciales y el comprador desiste, pierde la cantidad entregada y tu, como vendedor, te la quedas como indemnizacion. No tienes que devolver nada ni justificar dano alguno: es una penalizacion automatica pactada de antemano.

Si la senal era el 10% de un piso de 200.000 euros, el comprador perderia 20.000 euros. La vivienda vuelve a estar libre y puedes ponerla de nuevo a la venta.

Con arras confirmatorias o penales

Aqui el comprador no tiene un derecho libre a desistir. Ademas de la senal, podrias:

  • Exigir el cumplimiento del contrato, es decir, obligarle a comprar por via judicial.
  • Reclamar danos y perjuicios si el incumplimiento te ha causado un perjuicio economico demostrable.

El coste para el comprador puede ser mayor que la simple perdida de la senal, pero suele implicar acudir a los tribunales.

Si el contrato no especifica el tipo de arras, la jurisprudencia tiende a considerarlas confirmatorias. Por eso conviene dejar por escrito y de forma expresa que son penitenciales.

Excepciones habituales

No siempre que el comprador no firma pierde la senal. Depende de lo pactado:

  • Clausula de financiacion: muchos contratos recogen que, si el banco deniega la hipoteca, se devuelve la senal sin penalizacion. Si esa clausula existe y se cumple, el comprador recupera su dinero.
  • Incumplimiento del vendedor: si eres tu quien no cumple lo pactado (cargas ocultas, no entregar documentacion), el comprador puede desistir sin perder nada.

Como cobrar la penalizacion

Si el comprador desiste con arras penitenciales, simplemente conservas la senal ya ingresada. No necesitas su autorizacion. Conviene dejar constancia por escrito (un burofax) de que la operacion queda resuelta por su desistimiento, para cerrar el asunto con claridad y poder volver a poner la vivienda en el mercado sin dudas.

Y si el comprador simplemente desaparece

A veces el comprador no comunica nada: deja pasar la fecha de la escritura sin firmar ni dar explicaciones. En ese caso, con arras penitenciales, el efecto es el mismo: al no cumplir en plazo, pierde la senal. Aun asi, es prudente requerirle por escrito para dejar documentado que fue el quien incumplio, sobre todo si mas adelante reclamara la devolucion del dinero.

Vender por tu cuenta no te deja desprotegido

Aunque vendas sin agencia, el contrato de arras te protege igual: la ley es la misma. De hecho, te ahorras la comision de intermediacion (en torno al 5% mas IVA) sin renunciar a ninguna garantia. Si hay conflicto sobre la senal, un abogado puede ayudarte a formalizar la resolucion.

aviso: guia informativa, para casos concretos consultar a un profesional; datos 2026

Fuentes: Codigo Civil, art. 1454 (BOE)