El contrato de reserva es un documento previo y opcional al contrato de arras. Sirve para que el comprador aparte la vivienda unos dias mientras termina de decidirse o de organizar la financiacion, entregando una cantidad pequena. No es obligatorio: muchas compraventas pasan directamente a las arras.

Que es y para que sirve

Con la reserva, el vendedor se compromete a no ensenar ni vender la vivienda a nadie mas durante un plazo corto (habitualmente entre unos dias y un par de semanas). A cambio, el comprador entrega una senal reducida que despues se descuenta de las arras o del precio.

Cuanto se paga en una reserva

La cantidad es mucho menor que en las arras. Suele ir de unos cientos a unos pocos miles de euros (por ejemplo, 1.000 o 3.000 euros), frente al 10% del precio que es habitual en las arras. La idea es comprometer minimamente sin arriesgar mucho.

Cuando merece la pena

  • El comprador necesita dias para decidir o para una segunda visita con la pareja o un tecnico.
  • Falta confirmar la hipoteca y no se quiere firmar aun las arras completas.
  • Hay varios interesados y el comprador quiere asegurarse de que no se la quitan mientras lo piensa.

Cuando puedes saltartela

Si el comprador ya esta decidido y tiene claras sus condiciones de financiacion, lo logico es ir directamente al contrato de arras, que compromete de verdad a las dos partes. Anadir una reserva solo alarga el proceso sin aportar mucho.

La reserva es un pequeno seguro de tiempo; las arras son el compromiso serio. No confundas una con otra: una reserva con senal minima no da la misma proteccion que unas arras del 10%.

Cuidado con las consecuencias

El contrato de reserva tambien tiene efectos si alguien incumple, y conviene dejarlos por escrito: normalmente, si el comprador no continua, pierde la cantidad reservada. Redactalo con claridad para que no se confunda con unas arras ni genere dudas sobre si el dinero se devuelve o no.

Que debe recoger una reserva bien hecha

  • Identificacion de las partes y de la vivienda.
  • Cantidad reservada y como se descuenta despues del precio o de las arras.
  • Plazo durante el cual el vendedor no ensena la vivienda a nadie mas.
  • Que ocurre con el dinero si el comprador no sigue adelante.
  • Compromiso de pasar a las arras o a la escritura en una fecha concreta.

En una venta entre particulares

Vendiendo por tu cuenta, tu decides si usar o no una reserva. Es una herramienta util para no perder a un comprador indeciso sin comprometerte del todo. Y recuerda que todo el proceso, reserva incluida, lo gestionas sin pagar comision de agencia (en torno al 5% mas IVA). Para importes pequenos, una plantilla clara suele bastar; ante dudas, consulta a un profesional.

aviso: guia informativa, para casos concretos consultar a un profesional; datos 2026

Fuentes: Codigo Civil, art. 1454 (BOE)