Firmaste las arras, cobraste la senal y ahora te lo estas replanteando: ha aparecido otro comprador que ofrece mas, o simplemente ya no quieres vender. Antes de dar marcha atras, conviene saber cuanto te va a costar.
Con arras penitenciales: devuelves el doble
Es el escenario mas frecuente. El articulo 1454 del Codigo Civil establece que, si es el vendedor quien desiste, debe devolver la senal duplicada. Es decir, no solo reintegras lo que te dieron, sino que pagas otro tanto de tu bolsillo como penalizacion.
| Senal entregada | Lo que devuelves | Coste real para ti |
|---|---|---|
| 15.000 € | 30.000 € | 15.000 € |
| 20.000 € | 40.000 € | 20.000 € |
| 30.000 € | 60.000 € | 30.000 € |
Por eso conviene no pactar una senal desproporcionada: si crees que puedes arrepentirte, una senal muy alta te expone a devolver una cantidad importante.
Con arras confirmatorias o penales
Si las arras no son penitenciales, la cosa se complica. El comprador podria:
- Exigirte que cumplas y firmes la escritura, forzando la venta por via judicial.
- Reclamarte danos y perjuicios ademas de la devolucion.
En otras palabras, con arras confirmatorias no basta con devolver el doble: el comprador puede obligarte a vender.
Devolver la senal duplicada solo es una opcion clara cuando el contrato dice de forma expresa que las arras son penitenciales. Si no lo dice, arriesgas a que te obliguen a firmar.
La tentacion de una oferta mejor
Es habitual arrepentirse porque llega un comprador que ofrece mas. Haz cuentas: si te ofrecen 10.000 euros mas pero devolver el doble te cuesta 20.000, no compensa. Solo tiene sentido si la nueva oferta supera con holgura la penalizacion.
Como formalizar el desistimiento
Comunica tu decision por escrito (un burofax deja constancia) y realiza la devolucion duplicada por transferencia, guardando el justificante. Con eso, la operacion queda resuelta y el comprador no puede reclamarte mas si las arras eran penitenciales.
Antes de desistir, revisa el contrato
No des por hecho que puedes echarte atras pagando el doble. Relee las clausulas: si las arras no se pactaron como penitenciales, o si hay una clausula penal que permite al comprador exigir el cumplimiento, tus opciones cambian por completo. Comprueba tambien el plazo: mientras la escritura no venza, sigues obligado en los terminos firmados.
Piensa en el comprador antes de dar marcha atras
El comprador que confio en tu palabra puede haber pedido una hipoteca, vendido su vivienda anterior o hecho planes de mudanza. Devolver el doble te compensa a ti, pero a el le trastoca la vida. Si aun no has firmado y dudas, es mejor no llegar a las arras que arrepentirte despues: unas arras son un compromiso serio, no un tramite reversible sin coste.
Vender entre particulares no cambia la regla
Haya o no agencia, el articulo 1454 se aplica igual. La ventaja de vender por tu cuenta es el ahorro de la comision (alrededor del 5% mas IVA), no una menor proteccion. Si dudas sobre las consecuencias de desistir en tu caso concreto, consulta con un profesional antes de mover ficha.
aviso: guia informativa, para casos concretos consultar a un profesional; datos 2026
Fuentes: Codigo Civil, art. 1454 (BOE)