Un contrato de arras solido no necesita un lenguaje complicado, pero si tiene que recoger sin ambiguedad todos los elementos de la operacion. Estos son los apartados que no pueden faltar.

Identificacion completa de las partes

Nombre, apellidos, DNI o NIE y domicilio de comprador y vendedor. Si hay varios propietarios (por ejemplo, un matrimonio o una herencia), deben figurar y firmar todos. Si alguien actua representado, hay que indicar el poder.

Descripcion del inmueble

  • Direccion completa y datos registrales (finca, tomo, libro, folio) que aparecen en la nota simple.
  • Referencia catastral.
  • Estado de cargas: si hay hipoteca pendiente, hay que decir si se cancela antes de la firma.
  • Que se incluye: trastero, plaza de garaje, mobiliario si lo hay.

Precio y forma de pago

El precio total acordado, la cantidad entregada como senal (habitualmente en torno al 10% del precio) y como se paga el resto en la escritura. Conviene indicar el medio de pago de la senal (transferencia mejor que efectivo, por trazabilidad).

Tipo de arras y plazo

Especifica de forma expresa que son arras penitenciales del articulo 1454 del Codigo Civil si quieres poder desistir con un coste conocido. Y fija una fecha limite para firmar la escritura: lo normal es entre uno y dos meses.

La fecha de la escritura es la clausula que mas conflictos evita. Sin plazo cerrado, cualquiera puede alargar la operacion indefinidamente.

Consecuencias del incumplimiento

Recoge por escrito que pasa si alguien se echa atras: el comprador pierde la senal y el vendedor la devuelve duplicada. Puedes anadir clausulas por si la operacion no sale por causas ajenas, como la denegacion de la hipoteca.

Reparto de gastos e impuestos

Aclara quien paga que: notaria, registro, plusvalia municipal, IBI del ano en curso. Por defecto se aplica el Codigo Civil, pero conviene pactarlo para no discutir despues.

Otros detalles utiles

  • Fecha de entrega de llaves y de la posesion.
  • Quien elige la notaria.
  • Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios.
  • Firma y fecha, con una copia para cada parte.

Clausula de financiacion: el detalle que salva al comprador

Si el comprador necesita hipoteca, conviene anadir una clausula que prevea que pasa si el banco se la deniega. Lo habitual es pactar que, si acredita la denegacion en un plazo, recupera la senal sin penalizacion. Sin esa clausula, un comprador que no consigue financiacion podria perder el 10% entregado pese a no haber actuado de mala fe.

Errores que generan conflictos

  • No fijar fecha de escritura: deja la operacion en el aire.
  • No decir el tipo de arras: ante un juez suelen entenderse como confirmatorias.
  • Olvidar cargas o hipoteca pendiente: el comprador puede llevarse una sorpresa en la notaria.

Hazlo tu mismo con cabeza

Vendiendo entre particulares te ahorras la comision de agencia (alrededor del 5% mas IVA), y redactar unas arras completas esta a tu alcance con una buena plantilla. Aun asi, si la vivienda tiene cargas, herederos o situaciones especiales, que un abogado o el propio notario revise el borrador es una inversion pequena frente al valor de la operacion.

aviso: guia informativa, para casos concretos consultar a un profesional; datos 2026

Fuentes: Codigo Civil, art. 1454 (BOE) Colegio de Registradores