En una compraventa oiras hablar de senal, reserva y arras casi como si fueran lo mismo. En el lenguaje coloquial se mezclan, pero conviene distinguirlos porque cada uno implica compromisos y consecuencias distintas.
Senal: el termino general
Senal es la palabra comun para cualquier cantidad que se entrega a cuenta para reservar algo y mostrar intencion de compra. Es un termino generico: unas arras son una senal, y una reserva tambien. Cuando alguien dice que ha dejado una senal, hay que preguntar de que tipo, porque de ello depende que pasa si la operacion no sigue adelante.
Reserva: el paso previo ligero
El contrato de reserva es un compromiso previo y opcional, con una cantidad pequena (unos cientos o pocos miles de euros), para apartar la vivienda unos dias mientras el comprador se decide o confirma la hipoteca. Compromete poco y sirve sobre todo para ganar tiempo.
Arras: el compromiso serio
Las arras son el contrato que compromete de verdad a las dos partes, con una senal habitualmente en torno al 10% del precio. Las mas usadas, las penitenciales del articulo 1454 del Codigo Civil, permiten desistir con un coste conocido: el comprador pierde la senal, el vendedor devuelve el doble.
| Reserva | Arras | |
|---|---|---|
| Cantidad tipica | Pequena (cientos/pocos miles €) | ~10% del precio |
| Momento | Paso previo, opcional | Compromiso firme antes de escritura |
| Compromiso | Bajo, gana tiempo | Alto, con penalizacion clara |
| Base legal habitual | Libertad de pacto | Art. 1454 Codigo Civil (penitenciales) |
Por que importa la diferencia
Confundir los terminos puede costarte dinero. Si crees que has firmado una simple reserva devolvible y en realidad son arras penitenciales, echarte atras te hara perder el 10% del precio. Y al reves: una senal minima de reserva no te da la misma proteccion que unas arras completas.
No te fies del nombre: lo que manda es lo que dice el contrato. Lee siempre las clausulas de que pasa si alguien incumple y si el dinero se devuelve o no.
Cual usar en cada momento
Si el comprador aun duda, una reserva ligera evita perderlo sin comprometerte demasiado. Cuando ambos estan decididos, se pasa a las arras, que dejan la operacion practicamente cerrada hasta la escritura ante notario. La senal de la reserva suele descontarse despues de las arras, y la de las arras, del precio final.
Y despues de las arras, la escritura
Ni la reserva ni las arras transmiten la propiedad: son compromisos previos. La vivienda solo cambia de dueno con la escritura publica firmada ante notario y su inscripcion en el Registro. Entre las arras y esa firma suele pasar entre uno y dos meses. Por eso conviene entender bien la cadena: primero (opcionalmente) reserva, despues arras, y por ultimo escritura.
Todo esto lo gestionas sin agencia
Vendiendo entre particulares eres tu quien decide que figura usar en cada momento, sin pagar comision de intermediacion (en torno al 5% mas IVA). Si tienes dudas sobre que estas firmando, pide a un profesional que te lo aclare antes de entregar o cobrar dinero.
aviso: guia informativa, para casos concretos consultar a un profesional; datos 2026
Fuentes: Codigo Civil, art. 1454 (BOE)