Una venta heredada se atasca casi siempre por lo mismo: falta un documento. Para llegar a la notaria sin sorpresas, conviene reunir dos bloques de papeles: los de la herencia y los de la vivienda.

Documentos de la herencia

  • Certificado de defuncion del titular anterior.
  • Certificado de ultimas voluntades (indica si hay testamento).
  • Certificado de seguros de vida con cobertura de fallecimiento.
  • Testamento (copia autorizada) o, si no lo hay, declaracion de herederos abintestato.
  • Escritura de aceptacion y adjudicacion de herencia, firmada ante notario.
  • Justificantes de pago del Impuesto de Sucesiones y de la plusvalia municipal de la herencia.

Documentos de la vivienda

  • Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, que confirme que la vivienda ya esta inscrita a nombre de los herederos.
  • Escritura de propiedad original (la del fallecido).
  • Certificado de eficiencia energetica en vigor: es obligatorio para vender.
  • Ultimo recibo del IBI pagado.
  • Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios, emitido por el administrador.
  • Certificado de deuda pendiente o cancelacion de hipoteca, si la vivienda tenia carga.
  • Ultimas facturas de suministros (agua, luz, gas) y datos de contadores.
  • Cedula de habitabilidad o licencia de ocupacion, obligatoria en algunas comunidades autonomas.

Documentos personales

DNI o NIE en vigor de todos los herederos vendedores. Si alguno no puede acudir a la firma, un poder notarial a favor de otra persona.

Consejo: pide la nota simple pocos dias antes de la firma. Debe reflejar la inscripcion a nombre de los herederos; si aun figura el fallecido, la venta no puede firmarse.

Un ultimo apunte

Documentos que pedira el comprador o su banco

Si el comprador necesita hipoteca, su banco solicitara documentacion adicional para tasar y aprobar el prestamo:

  • Nota simple reciente que acredite que la vivienda esta libre de cargas (o el detalle de las que haya).
  • Referencia catastral y superficie.
  • Certificado energetico.
  • Justificante de estar al corriente de IBI y comunidad.

Errores frecuentes que frenan la firma

  • Presentarse con la vivienda aun a nombre del fallecido en el Registro.
  • No haber liquidado el Impuesto de Sucesiones (el notario suele exigir el justificante).
  • Certificado energetico caducado o inexistente.
  • Falta de poder notarial de algun heredero que no puede acudir.

Con toda la documentacion en regla, la firma es rapida y el precio se reparte entre los herederos en el mismo acto. Vender entre particulares te permite controlar directamente esta documentacion y que ninguna comision reduzca el importe que recibe cada uno de la herencia.

El Impuesto de Sucesiones y sus bonificaciones (reducciones por parentesco, por vivienda habitual, etc.) dependen de cada comunidad autonoma y pueden cambiar de un ano a otro, por lo que conviene confirmar tu caso concreto con un gestor o asesor fiscal antes de vender. Fuentes: INE e idealista (herencias de vivienda en record historico, 2025-2026) y Agencia Tributaria - AEAT (sede.agenciatributaria.gob.es), datos de 2026.

Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), Consejo General del Notariado, BOE.