Es uno de los conflictos mas frecuentes en las herencias: la vivienda tiene varios duenos y uno no quiere vender. Nadie puede ser obligado a permanecer en una copropiedad para siempre, y la ley ofrece una via muy util: la extincion de condominio.

Que es la extincion de condominio

Consiste en disolver la copropiedad adjudicando la vivienda completa a uno de los herederos, que compensa en dinero a los demas por sus cuotas. Deja de haber proindiviso: pasa a tener un unico propietario.

Su gran ventaja fiscal

Fiscalmente suele ser mas ventajosa que vender la cuota a un tercero. La extincion de condominio no tributa como compraventa (que llevaria ITP, entre el 6% y el 10% segun comunidad), sino por Actos Juridicos Documentados (AJD), con tipos muy inferiores (aproximadamente entre 0,5% y 1,5% segun comunidad autonoma) y solo sobre el valor de la parte que se adjudica.

Segun idealista (guia de extincion de condominio, 2026), pactar la extincion suele salir mas barato que vender la parte a un extrano, precisamente por esa diferencia entre AJD e ITP.

Requisitos

  • Que exista acuerdo entre los copropietarios sobre quien se queda la casa y por cuanto.
  • Que la compensacion sea proporcional a las cuotas (idealmente en dinero).
  • Formalizarla en escritura publica e inscribirla en el Registro.

Y si no hay ningun acuerdo?

Si nadie cede, queda la accion de division de cosa comun: cualquier copropietario puede pedir al juzgado que se ponga fin a la copropiedad. Como una casa no se puede partir fisicamente, el juez suele ordenar su venta en subasta publica y el reparto del dinero. Es lento, incierto y el precio de subasta suele ser bajo, asi que es el ultimo recurso.

Que suele salir mejor

Por orden de preferencia: 1) acuerdo para vender a un tercero y repartir; 2) extincion de condominio si uno quiere quedarse la casa; 3) venta de la propia cuota; 4) via judicial. Cuanto antes se busque el acuerdo, mas dinero conserva la familia.

Ejemplo practico

Tres hermanos heredan un piso valorado en 180.000 euros, a partes iguales (60.000 cada uno). Uno de ellos quiere quedarse la vivienda. Mediante extincion de condominio, se adjudica el 100% y compensa con 60.000 euros a cada hermano. Tributaria por AJD (un porcentaje reducido segun comunidad) en lugar del ITP que pagaria si comprara esas cuotas como una compraventa normal.

Cuidado con la compensacion no dineraria

Para que la extincion mantenga su ventaja fiscal, la compensacion debe ser en dinero. Si quien se queda la casa paga a los demas con otros bienes, Hacienda puede considerar que existe una permuta y aplicar una tributacion distinta. Conviene revisarlo con un asesor antes de firmar.

Si finalmente se opta por vender la vivienda entre todos, hacerlo entre particulares evita que una comision reduzca el importe que despues hay que repartir o compensar.

El Impuesto de Sucesiones y sus bonificaciones (reducciones por parentesco, por vivienda habitual, etc.) dependen de cada comunidad autonoma y pueden cambiar de un ano a otro, por lo que conviene confirmar tu caso concreto con un gestor o asesor fiscal antes de vender. Fuentes: INE e idealista (herencias de vivienda en record historico, 2025-2026) y Agencia Tributaria - AEAT (sede.agenciatributaria.gob.es), datos de 2026.

Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), Consejo General del Notariado, BOE.