La duda mas repetida al vender una casa heredada es cuanto se paga a Hacienda. La respuesta esta en el IRPF, concretamente en la ganancia patrimonial que declararas en la Renta del ano siguiente a la venta.
Como se calcula la ganancia
La ganancia es la diferencia entre:
- Valor de transmision: el precio de venta, menos gastos e impuestos que asumas como vendedor (plusvalia municipal de la venta, por ejemplo).
- Valor de adquisicion: aqui esta la clave. No es lo que pago el fallecido, sino el valor que se declaro en la escritura de herencia, mas el Impuesto de Sucesiones, la plusvalia municipal de la herencia y los gastos de notaria y registro que pagaste al heredar.
Los tramos del ahorro en 2026
La ganancia se integra en la base del ahorro del IRPF, con estos tipos en 2026 (fuente AEAT):
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 euros | 19% |
| 6.000 - 50.000 | 21% |
| 50.000 - 200.000 | 23% |
| 200.000 - 300.000 | 27% |
| Mas de 300.000 | 30% |
Ejemplo sencillo
Heredas un piso valorado en 180.000 euros en la escritura. Pagaste 6.000 en gastos e impuestos de la herencia, asi que tu valor de adquisicion es 186.000. Lo vendes por 200.000 y asumes 2.000 de gastos, con valor de transmision de 198.000. La ganancia es 12.000 euros: tributarias 19% sobre los primeros 6.000 y 21% sobre el resto, unos 2.400 euros.
Exenciones que pueden dejarlo en cero
- Mayores de 65 anos: si vendes tu vivienda habitual, la ganancia esta exenta.
- Reinversion en vivienda habitual: si reinviertes en otra vivienda habitual (condiciones especificas).
- Rentas vitalicias para mayores de 65 (hasta 240.000 euros).
Declarar en la herencia un valor realista (no artificialmente bajo) reduce la ganancia futura y, con ella, el IRPF de la venta. Es una de las decisiones fiscales mas importantes del proceso.
Que gastos puedes sumar al valor de adquisicion
Para reducir la ganancia, recuerda incluir en el valor de adquisicion todos los gastos que pagaste al heredar:
- El Impuesto de Sucesiones abonado por esa vivienda.
- La plusvalia municipal de la herencia.
- Notaria y Registro de la escritura de aceptacion.
- Inversiones y mejoras que hayas hecho en la vivienda (no el mantenimiento ordinario), con sus facturas.
Cuando se declara
La ganancia se declara en la Renta del ano siguiente a la venta. Por ejemplo, una venta firmada en 2026 se declara en la campana de la Renta de 2027. Guarda todas las escrituras y facturas hasta entonces.
Y recuerda: cuanto mayor sea el precio neto de venta, mejor. Vender entre particulares ayuda a que ningun porcentaje de comision reduzca ese importe antes de calcular tu resultado.
El Impuesto de Sucesiones y sus bonificaciones (reducciones por parentesco, por vivienda habitual, etc.) dependen de cada comunidad autonoma y pueden cambiar de un ano a otro, por lo que conviene confirmar tu caso concreto con un gestor o asesor fiscal antes de vender. Fuentes: INE e idealista (herencias de vivienda en record historico, 2025-2026) y Agencia Tributaria - AEAT (sede.agenciatributaria.gob.es), datos de 2026.
Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), Consejo General del Notariado, BOE.