Vender una vivienda heredada tiene un paso previo que no existe en una venta normal: primero hay que convertirse legalmente en propietario. Una vez hecho eso, la venta es como cualquier otra. Este es el camino completo.
1. Certificados iniciales
Tras el fallecimiento necesitarás el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades (indica si hay testamento) y el certificado de seguros de vida.
2. Testamento o declaración de herederos
Si hay testamento, se solicita copia autorizada. Si no lo hay, hay que tramitar una declaración de herederos ante notario para determinar quién hereda.
3. Aceptación y adjudicación de la herencia
Se firma ante notario la escritura de aceptación y adjudicación, donde se reparten los bienes. Aquí es donde la vivienda pasa oficialmente a los herederos.
4. Impuestos de la herencia
- Impuesto de Sucesiones: varía mucho según la comunidad autónoma y el parentesco. Plazo: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable).
- Plusvalía municipal por la transmisión hereditaria: también se liquida en el ayuntamiento.
5. Inscripción en el Registro
Con la escritura de herencia y los impuestos pagados, se inscribe la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Ya se puede vender.
6. La venta
A partir de aquí el proceso es el de cualquier venta: documentación, precio, anuncio y firma. Al vender, tributarás además por la ganancia patrimonial (la diferencia entre el valor de la herencia y el precio de venta) y por la plusvalía municipal de esta segunda transmisión.
Cuando hay varios herederos
Si la vivienda es de varios hermanos o herederos, todos deben estar de acuerdo en vender y firmar. Si uno no quiere, existen soluciones (que un heredero compre la parte de los demás, o la vía judicial de extinción de condominio), pero lo ideal es alcanzar un acuerdo. Vender entre particulares os permite repartir íntegro el precio, sin que una comisión se coma parte de la herencia.
La parte más lenta de vender una casa heredada casi nunca es encontrar comprador: es completar la herencia. Empieza esos trámites cuanto antes y llegarás a la venta con todo en regla.
El Impuesto de Sucesiones y sus bonificaciones dependen de cada comunidad autónoma. Conviene confirmar tu caso con un gestor.