Lo habitual al heredar una vivienda es que haya varios herederos: hermanos, conyuge e hijos, etc. La buena noticia es que se puede vender perfectamente; la clave es que todos actuen de forma coordinada.
Todos sois copropietarios en proindiviso
Tras aceptar la herencia, cada heredero es dueno de una cuota de la vivienda (por ejemplo, un tercio cada uno de tres hermanos), pero no de una parte fisica concreta. Es lo que se llama proindiviso o comunidad de bienes.
Para vender la casa entera hace falta unanimidad
Vender el 100% del inmueble exige el acuerdo de todos los copropietarios. Todos deben firmar la escritura de compraventa (en persona o mediante poder notarial a otro heredero o a un tercero de confianza).
Pasos para la venta conjunta
- Aceptar la herencia y adjudicar la vivienda en proindiviso a todos.
- Pagar Sucesiones y plusvalia municipal cada heredero por su parte.
- Inscribir la propiedad a nombre de todos en el Registro.
- Acordar precio y condiciones, y buscar comprador.
- Firmar la compraventa: el notario reparte el precio segun las cuotas.
Como se reparte el dinero
El precio se distribuye en proporcion a la cuota de cada uno. En la propia notaria pueden emitirse cheques o transferencias separadas para cada heredero, de modo que cada uno reciba directamente su parte.
Cuando el precio se reparte entre tres o cuatro herederos, la diferencia de vender sin comisiones es muy visible: lo que se ahorraria en honorarios de agencia se queda integro en la herencia y se divide entre todos.
Y si alguien no quiere firmar
Si un heredero se niega a vender, hay salidas: comprar su parte mediante una extincion de condominio, vender solo tu cuota a un tercero, o en ultimo caso acudir a una accion de division de cosa comun ante el juez, que puede acabar en subasta. Son procesos mas largos y conviene agotar antes el acuerdo.
Consejos para evitar conflictos
- Fijad por escrito un precio minimo aceptable para todos.
- Nombrad a un heredero portavoz para agilizar las gestiones.
- Guardad todos los justificantes de gastos comunes (impuestos, reformas) para descontarlos.
El poder notarial, gran aliado
No siempre es facil reunir a todos los herederos el mismo dia en la notaria, sobre todo si alguno vive en otra ciudad o en el extranjero. La solucion es el poder notarial: quien no pueda asistir autoriza a otro heredero, o a un tercero de confianza, para firmar en su nombre. Asi la venta no depende de la agenda de todos.
Que impuestos paga cada heredero
Al vender, cada copropietario declara en su propio IRPF la ganancia de su cuota (precio recibido menos valor declarado en la herencia por esa parte). No es un impuesto conjunto: cada uno tributa por lo suyo, y el resultado puede variar segun la situacion personal de cada heredero.
Con comunicacion y los pasos bien dados, una herencia compartida se vende sin dramas.
El Impuesto de Sucesiones y sus bonificaciones (reducciones por parentesco, por vivienda habitual, etc.) dependen de cada comunidad autonoma y pueden cambiar de un ano a otro, por lo que conviene confirmar tu caso concreto con un gestor o asesor fiscal antes de vender. Fuentes: INE e idealista (herencias de vivienda en record historico, 2025-2026) y Agencia Tributaria - AEAT (sede.agenciatributaria.gob.es), datos de 2026.
Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), Consejo General del Notariado, BOE.