Heredar una vivienda no significa que puedas venderla al dia siguiente. Antes hay que convertir esa herencia en propiedad legal a tu nombre. En 2026, con las herencias de vivienda en maximos historicos (208.227 transmisiones en 2025 segun el INE), miles de familias afrontan este proceso cada mes. Esta es la ruta ordenada.
1. Reune la documentacion basica del fallecimiento
Necesitaras el certificado de defuncion, el certificado de ultimas voluntades y el certificado de seguros de vida. Con las ultimas voluntades sabras si existe testamento y ante que notario se firmo.
2. Consigue el testamento o tramita la declaracion de herederos
Si hay testamento, pide copia autorizada al notario. Si no lo hay, hay que hacer una declaracion de herederos abintestato ante notario para determinar quien hereda segun la ley.
3. Acepta la herencia y firma la adjudicacion
Sin aceptacion de herencia no eres propietario y no puedes vender. Se firma en escritura publica de aceptacion y adjudicacion, donde se reparten los bienes entre los herederos y se asigna un valor a la vivienda. Ese valor sera clave despues para el IRPF.
4. Paga los impuestos de la herencia
- Impuesto de Sucesiones: plazo de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6 si se solicita dentro de los 5 primeros meses. Varia enormemente por comunidad autonoma y parentesco.
- Plusvalia municipal por la transmision hereditaria, que se liquida en el ayuntamiento del inmueble.
5. Inscribe la vivienda a tu nombre en el Registro
Con la escritura de aceptacion y los impuestos pagados, inscribe la propiedad en el Registro de la Propiedad. Solo asi podras vender con plena seguridad juridica.
6. Prepara la venta
Reune nota simple actualizada, certificado energetico, ultimas facturas de suministros, recibo del IBI y certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios. Fija un precio realista comparando con inmuebles similares de la zona.
Vender entre particulares permite que el precio acordado se reparta integro entre los herederos, sin que una comision de agencia (habitualmente un porcentaje del precio) reduzca lo que finalmente recibe cada uno de la herencia.
7. Firma la compraventa ante notario
En la firma se entrega la vivienda, se cobra el precio y el comprador asume gastos como el Impuesto de Transmisiones. Despues, cada heredero declarara su parte de la ganancia en el IRPF del ano siguiente.
El orden importa: intentar vender antes de aceptar e inscribir la herencia bloquea la operacion en la notaria. Hacer los pasos en el orden correcto ahorra meses.
El Impuesto de Sucesiones y sus bonificaciones (reducciones por parentesco, por vivienda habitual, etc.) dependen de cada comunidad autonoma y pueden cambiar de un ano a otro, por lo que conviene confirmar tu caso concreto con un gestor o asesor fiscal antes de vender. Fuentes: INE e idealista (herencias de vivienda en record historico, 2025-2026) y Agencia Tributaria - AEAT (sede.agenciatributaria.gob.es), datos de 2026.
Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), Consejo General del Notariado, BOE.