Vender una vivienda heredada implica dos momentos fiscales distintos: los impuestos de heredar y los de vender. Conviene no confundirlos, porque se pagan a administraciones diferentes y en plazos distintos.
Impuestos al recibir la herencia
Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
Es el gran impuesto de heredar. Su cuantia varia muchisimo segun la comunidad autonoma y el parentesco con el fallecido. Muchas comunidades aplican bonificaciones muy altas a hijos y conyuges, mientras que en otras la factura es notable. Plazo: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6.
Plusvalia municipal (IIVTNU)
Grava el incremento de valor del suelo urbano desde que lo adquirio el fallecido. La cobra el ayuntamiento y, en la herencia, la paga quien recibe el inmueble. Tambien tiene 6 meses de plazo.
Impuesto al vender la vivienda
IRPF: ganancia patrimonial
Cuando vendes, tributas en el IRPF por la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia (no el precio que pago el fallecido en su dia). Se integra en la base del ahorro, con estos tramos en 2026:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 euros | 19% |
| 6.000 - 50.000 | 21% |
| 50.000 - 200.000 | 23% |
| 200.000 - 300.000 | 27% |
| Mas de 300.000 | 30% |
Si el valor de herencia y el de venta son parecidos, la ganancia y el IRPF seran pequenos. Por eso interesa declarar en la herencia un valor realista, no artificialmente bajo.
Y ademas: plusvalia municipal al vender
Ojo: al vender vuelve a aparecer la plusvalia municipal, ahora por el periodo desde que heredaste hasta que vendes. Si vendes poco despues de heredar, este tramo suele ser reducido.
Con tantos impuestos en juego, cada euro cuenta. Vender entre particulares evita que una comision de agencia se sume a la lista de gastos y reste todavia mas al importe neto que reciben los herederos.
Cuando se paga cada impuesto
- Sucesiones y plusvalia municipal de la herencia: en los 6 meses siguientes al fallecimiento (prorrogables otros 6).
- Plusvalia municipal de la venta: en los 30 dias habiles siguientes a la firma de la compraventa.
- IRPF por la ganancia: en la declaracion de la Renta del ano siguiente a la venta.
Un error habitual que sale caro
Muchos herederos declaran en la escritura de herencia un valor muy bajo para pagar menos Sucesiones. El problema llega despues: al vender, la ganancia patrimonial se dispara (precio de venta menos ese valor bajo) y el IRPF se come el ahorro inicial. En la mayoria de los casos, declarar un valor de mercado realista es la opcion mas equilibrada.
Resumen: heredar cuesta Sucesiones y plusvalia municipal; vender cuesta IRPF por la ganancia y otra plusvalia municipal. Planificar el valor declarado y el momento de la venta puede reducir notablemente la factura total.
El Impuesto de Sucesiones y sus bonificaciones (reducciones por parentesco, por vivienda habitual, etc.) dependen de cada comunidad autonoma y pueden cambiar de un ano a otro, por lo que conviene confirmar tu caso concreto con un gestor o asesor fiscal antes de vender. Fuentes: INE e idealista (herencias de vivienda en record historico, 2025-2026) y Agencia Tributaria - AEAT (sede.agenciatributaria.gob.es), datos de 2026.
Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), Consejo General del Notariado, BOE.