Compartes una vivienda heredada con tus hermanos y quieres desvincularte, pero ellos no quieren vender la casa entera. Buena noticia: puedes vender tu parte (tu cuota en proindiviso) sin necesitar el permiso del resto.

Que estas vendiendo exactamente

No vendes una habitacion ni una parte fisica de la casa, sino tu cuota de propiedad (por ejemplo, un tercio). El comprador pasa a ocupar tu lugar como copropietario junto a los demas herederos.

No necesitas el permiso de los demas... pero

Cada copropietario puede vender libremente su cuota. Ahora bien, la ley reconoce a los otros copropietarios un derecho de tanteo y retracto: tienen preferencia para comprar tu parte en las mismas condiciones que ofrezcas a un tercero. Por eso conviene comunicarles la venta y el precio antes de cerrarla con alguien de fuera.

A quien se le vende una cuota

  • A otro heredero: la opcion mas natural y frecuente; muchas veces se articula como extincion de condominio, mas barata fiscalmente.
  • A un tercero o empresa especializada en compra de proindivisos: existen, pero suelen pagar por debajo del valor proporcional, porque asumen el riesgo de entrar en una copropiedad con conflicto.

Fiscalidad de vender tu cuota

Vender tu parte tributa como cualquier venta: en el IRPF por la ganancia patrimonial (diferencia entre lo que recibes y el valor de tu cuota declarado en la herencia), y el comprador asume el ITP. Si en vez de venderla a un tercero pactas una extincion de condominio, la operacion suele tributar por AJD, mas barato.

Por eso, antes de vender tu cuota a un inversor con descuento, merece la pena proponer a los demas herederos que te compren tu parte: sueles obtener mas dinero y ellos pagan menos impuestos.

Cuando compensa vender la parte

Vender la cuota tiene sentido si necesitas liquidez ya y no hay acuerdo para vender la casa entera.

Como se comunica la venta a los demas herederos

Para que el tanteo y retracto no cause problemas, lo habitual es notificar a los copropietarios, preferiblemente por un medio con constancia (burofax o notario), el precio y las condiciones de la venta. Disponen de un plazo para ejercer su preferencia de compra; si no lo hacen, puedes vender al tercero. Si no se les notifica, un copropietario podria ejercer el retracto despues y quedarse la cuota en las mismas condiciones.

Por que los inversores pagan menos

Las empresas que compran proindivisos asumen el riesgo de entrar en una copropiedad con conflicto y de tener que negociar o litigar despues con los demas herederos. Por eso su oferta suele estar por debajo del valor proporcional de la cuota. Es una via rapida, pero rara vez la mas rentable.

Si el objetivo es que todos salgan bien, casi siempre es preferible ponerse de acuerdo para vender el inmueble completo entre particulares y repartir el precio integro, sin que una comision reduzca la parte de nadie.

El Impuesto de Sucesiones y sus bonificaciones (reducciones por parentesco, por vivienda habitual, etc.) dependen de cada comunidad autonoma y pueden cambiar de un ano a otro, por lo que conviene confirmar tu caso concreto con un gestor o asesor fiscal antes de vender. Fuentes: INE e idealista (herencias de vivienda en record historico, 2025-2026) y Agencia Tributaria - AEAT (sede.agenciatributaria.gob.es), datos de 2026.

Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), Consejo General del Notariado, BOE.