Para saber cuánto pagarás de IRPF primero hay que calcular la ganancia patrimonial, que es la base sobre la que se aplican los tipos del 19% al 30%. Aquí está la clave para pagar menos de forma totalmente legal: la ganancia no es simplemente lo que vendes menos lo que compraste, sino que la ley te permite sumar gastos e impuestos a ambos lados. La buena noticia es que, incluyendo bien todos esos conceptos, la base sobre la que tributas se reduce y con ella el impuesto final.
La fórmula básica
Según la Agencia Tributaria, la ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición:
Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición
Qué incluye cada valor
Valor de adquisición (lo que te costó, se suma):
- El precio que pagaste al comprar.
- Impuestos de la compra (ITP o IVA, AJD).
- Gastos de notaría, registro y gestoría de entonces.
- Inversiones y mejoras (no reparaciones ni mantenimiento).
Valor de transmisión (lo que recibes, se resta lo que te cuesta vender):
- El precio de venta.
- Menos la plusvalía municipal, el certificado energético y otros gastos inherentes a la venta que hayas pagado.
Ejemplo con números
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de transmisión (venta − gastos) | 245.000 € |
| Valor de adquisición (compra + gastos) | 190.000 € |
| Ganancia patrimonial | 55.000 € |
Esa ganancia de 55.000 € es la que se lleva a la escala del ahorro (19%-30% según la Ley 7/2024).
Mejoras sí, reparaciones no
Un punto clave: solo aumentan el valor de adquisición las inversiones y mejoras (una ampliación, cerramientos, una reforma integral que revaloriza el inmueble). Los gastos de conservación y reparación (pintar, arreglar una avería, mantenimiento) no computan. Guarda las facturas con IVA y con el detalle de la obra para poder justificarlas ante Hacienda.
¿Qué pasa si el resultado es negativo?
Si el valor de transmisión es menor que el de adquisición, tienes una pérdida patrimonial. No pagas IRPF y, además, puedes compensar esa pérdida con otras ganancias de la base del ahorro del mismo ejercicio y de los cuatro siguientes.
Consejo para pagar menos
Guarda todas las facturas: cuanto mejor documentes los gastos de compra y las mejoras, mayor será el valor de adquisición y menor la ganancia. Como vendedor entre particulares, no tienes comisión de agencia que restar del precio, pero sí puedes incluir gastos como el certificado energético o la plusvalía municipal que hayas asumido. Ten en cuenta también que, si el inmueble fue tu vivienda habitual, pueden aplicarse exenciones (reinversión o edad) que dejen la ganancia a cero.
La ganancia se declara en la renta del ejercicio siguiente al de la venta, dentro de la base del ahorro, junto al resto de tus rendimientos e inversiones del año.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal. Fuentes consultadas (2026): Agencia Tributaria (AEAT), Ley 7/2024 y guiafiscal.es.
Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), BOE.