Cuando vendes un piso por más de lo que te costó, esa ganancia tributa en el IRPF dentro de la llamada base del ahorro, que es la misma donde se declaran los intereses o las ganancias de inversiones. No pagas un porcentaje del precio total, sino solo del beneficio obtenido, y además por tramos progresivos. Te explicamos con qué tipos se calcula en 2026, con ejemplos claros y con los casos en los que puedes librarte por completo del impuesto.
La escala del ahorro 2026
Según la Ley 7/2024, la ganancia patrimonial se grava por tramos progresivos. Estos son los que se aplican a la base del ahorro:
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
El tramo del 30% es la novedad introducida por la Ley 7/2024 para las ganancias más altas.
Un ejemplo práctico
Si tu ganancia neta es de 40.000 €: los primeros 6.000 € tributan al 19% (1.140 €) y los 34.000 € restantes al 21% (7.140 €). Total aproximado: 8.280 €. Es una estimación; tu resultado real dependerá de tus gastos deducibles.
Ojo: se grava la ganancia, no el precio
No pagas sobre los 200.000 € de venta, sino sobre la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, ambos ajustados por gastos e impuestos. Por eso reunir todas las facturas es clave para pagar menos.
Cuándo no pagas nada
- Si reinviertes en tu nueva vivienda habitual dentro de 24 meses (exención total o parcial).
- Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual.
- Si vendes con pérdidas: no hay ganancia que gravar.
¿Se aplican los coeficientes de abatimiento?
Para inmuebles adquiridos antes de 1994 puede aplicarse un régimen transitorio (coeficientes de abatimiento y de actualización) que reduce la ganancia, con un límite de valor de transmisión de 400.000 € por contribuyente. Si es tu caso, merece la pena revisarlo con un asesor, porque puede rebajar bastante el impuesto.
Cómo reducir la factura legalmente
- Suma al valor de compra todos los gastos e impuestos que pagaste entonces (ITP, notaría, registro).
- Incluye las mejoras con factura (reformas que aumentan valor, no simple mantenimiento).
- Resta del precio de venta la plusvalía municipal y otros gastos inherentes que hayas asumido.
La ganancia se declara en la renta del año siguiente a la venta. Vender entre particulares, sin comisión de agencia (≈ 5% + IVA), no cambia tu IRPF, pero sí aumenta el dinero neto que te llevas de la operación.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal. Fuentes consultadas (2026): Ley 7/2024, Agencia Tributaria (AEAT) y guiafiscal.es.
Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), BOE.