Desde 2021 puedes elegir el método de cálculo de la plusvalía municipal que resulte más ventajoso. Te explicamos los dos que permite la ley.
Método objetivo
Se basa en el valor catastral del suelo (aparece en tu recibo del IBI) multiplicado por un coeficiente según los años de tenencia. Sobre esa base imponible se aplica el tipo de tu ordenanza (máximo 30%).
Los coeficientes máximos los actualiza el Estado cada año y tu ayuntamiento no puede superarlos. Como referencia, según fuentes especializadas (arquitasa.com) se mueven aproximadamente entre 0,14 y 0,45 según el periodo. Ejemplo simplificado: suelo catastral de 40.000 € × coeficiente 0,15 = 6.000 € de base; con un tipo del 20% saldrían 1.200 €.
Método real
Toma la ganancia efectiva del suelo: la diferencia entre el precio de venta y el de compra, multiplicada por el porcentaje que representa el suelo sobre el valor catastral total. Suele convenir cuando el inmueble se ha revalorizado poco.
¿Cuál elijo?
La ley te permite quedarte con el método que arroje menor importe. Merece la pena calcular ambos antes de autoliquidar.
| Dato necesario | Método objetivo | Método real |
|---|---|---|
| Valor catastral del suelo | Sí | Para calcular el % suelo |
| Años de tenencia | Sí (coeficiente) | No directamente |
| Precio de compra y venta | No | Sí |
Datos que necesitas reunir
- El recibo del IBI con el valor catastral y el desglose del suelo.
- Las escrituras de compra y de venta con sus fechas y precios.
- La ordenanza fiscal de tu ayuntamiento (tipo aplicable).
Muchos ayuntamientos ofrecen un simulador oficial en su sede electrónica. Como los coeficientes y tipos dependen de tu municipio, el resultado exacto solo lo obtendrás con tus cifras concretas.
Ejemplo comparando los dos métodos
Imagina una vivienda comprada por 150.000 € y vendida por 180.000 € tras 10 años, con un valor catastral del suelo de 30.000 € y un 40% de suelo sobre el catastral total. Por el método objetivo, la base sería 30.000 € × coeficiente del periodo; por el método real, la ganancia del suelo sería 30.000 € × 40% = 12.000 €. Sobre la base menor se aplica el tipo municipal (hasta el 30%). Al poder elegir, te quedas con la que arroje menos cuota.
Errores frecuentes al calcular
- Usar el valor catastral total en lugar del valor del suelo.
- Olvidar que puedes optar por el método más barato.
- No presentar la declaración cuando vendes con pérdidas (aunque no pagues, en muchos municipios hay que declararlo).
Si vendes por menos de lo que compraste, no hay incremento y podrás acreditar la exención por pérdidas con las escrituras. Al vender entre particulares tienes tus escrituras a mano y controlas cada dato del cálculo sin depender de terceros.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal. Fuentes consultadas (2026): Real Decreto-ley 26/2021, arquitasa.com y sede electrónica de tu ayuntamiento.
Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), BOE.