Es una de las preguntas más repetidas en una compraventa, y también fuente de no pocos malentendidos en la negociación. La respuesta corta: en una venta, la plusvalía municipal la paga el vendedor, porque es quien obtiene el incremento de valor del suelo. Pero hay matices importantes según el tipo de operación y según lo que las partes pacten, y conviene conocerlos antes de firmar las arras para que nadie se lleve una sorpresa desagradable cuando llegue el momento de liquidar el impuesto.
La regla general
Según la normativa reguladora del IIVTNU, en las transmisiones a título oneroso (una compraventa) el sujeto pasivo es quien transmite, es decir, el vendedor. Es él quien obtiene el incremento de valor y, por tanto, quien tributa.
Excepciones según el tipo de operación
| Operación | Quién paga |
|---|---|
| Compraventa | El vendedor |
| Herencia | Los herederos |
| Donación | Quien recibe el inmueble |
| Vendedor no residente en España | El comprador (sustituto del contribuyente) |
¿Se puede pactar?
Frente a Hacienda municipal, el obligado sigue siendo el vendedor: los pactos privados no vinculan al ayuntamiento. Sin embargo, comprador y vendedor sí pueden acordar por escrito en el contrato que sea el comprador quien asuma el coste. Es un pacto válido entre las partes, pero si el comprador no paga, el ayuntamiento reclamará al vendedor.
Recomendación: dejad claro en el contrato de arras y en la escritura quién asume cada gasto e impuesto. Evita conflictos posteriores.
Un caso especial: el vendedor no residente
Cuando el vendedor no reside en España, la ley designa al comprador como sustituto del contribuyente para garantizar el cobro. Conviéne tenerlo presente en operaciones con extranjeros.
¿Y si el comprador se niega a asumir lo pactado?
Recuerda: el pacto es válido entre vosotros, pero el ayuntamiento siempre reclamará al vendedor como sujeto pasivo. Si acordasteis que pagara el comprador y este no lo hace, tendrás que abonar tú la plusvalía al consistorio y luego reclamarle a él por la vía civil el importe pactado. Por eso es recomendable que, si se acuerda que pague el comprador, el dinero se retenga o provisione en la propia firma ante notario.
Consejo para la escritura
Incluid una cláusula específica sobre el reparto de impuestos y gastos. Cuanto más detallada, menos margen para malentendidos: indicad quién paga la plusvalía, la notaría, el registro y el prorrateo del IBI del año en curso.
La ventaja de vender entre particulares
Al margen de quién asuma la plusvalía, negociar directamente entre particulares os permite repartir gastos con transparencia y sin una comisión de intermediación de por medio (normalmente un 5% + IVA), que suele pesar mucho más en la operación que este impuesto.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal. Fuentes consultadas (2026): Texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, idealista.com y AEAT.
Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), BOE.