La plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es uno de los tributos que más dudas genera al vender. Vamos a aclararlo.

¿Qué grava exactamente?

No grava el valor de la casa, sino el incremento del valor del suelo urbano desde que lo compraste hasta que lo vendes. Por eso solo afecta a inmuebles urbanos y no a los rústicos. Lo gestiona y cobra tu ayuntamiento, no Hacienda.

¿De qué depende el importe?

El importe varía mucho porque depende de tu ayuntamiento, que fija los tipos y coeficientes dentro de los límites estatales. Influyen tres factores:

  • El valor catastral del suelo del inmueble.
  • Los años que has sido propietario.
  • El tipo de gravamen de la ordenanza municipal (hasta un 30% según la ley).

Desde la reforma de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021, que adaptó el tributo a la sentencia del Tribunal Constitucional), puedes elegir entre dos métodos de cálculo y quedarte con el que menos pague: el objetivo (coeficientes sobre el valor catastral del suelo) y el real (ganancia efectiva del suelo).

Un orden de magnitud

En una vivienda con valor catastral del suelo medio y varios años de tenencia, la plusvalía puede ir desde unos cientos hasta varios miles de euros. No existe una cifra única: solo tu ayuntamiento o una simulación con tus datos te dará el importe exacto.

Cuándo NO se paga

La gran novedad de la reforma de 2021 es que, si vendes con pérdidas (por menos de lo que compraste), no hay incremento de valor y por tanto no se paga el impuesto. Debes acreditarlo con las escrituras de compra y venta. También existen supuestos de no sujeción entre cónyuges o por aportaciones a la sociedad conyugal.

Los dos métodos de cálculo

Desde 2021 la ley te deja elegir el sistema que menos pague. El método objetivo parte del valor catastral del suelo y le aplica un coeficiente según los años de tenencia; el método real toma la ganancia efectiva del suelo (diferencia entre precio de compra y de venta, según el peso del suelo en el valor catastral). Conviene calcular ambos: si tu inmueble se ha revalorizado poco, el método real suele salir más barato.

Diferencias con otros tributos

No confundas la plusvalía municipal con el IRPF. Son impuestos distintos: la plusvalía la cobra el ayuntamiento por el suelo, mientras que el IRPF lo cobra Hacienda estatal por la ganancia total de la operación. Puedes tener que pagar los dos, uno solo o ninguno, según tu caso.

Un dato práctico

Como es el vendedor quien suele asumir la plusvalía, conviénela dentro de tus números y pídela por adelantado en la sede electrónica municipal. Recuerda además que el importe pagado por este impuesto puede restarse al calcular tu ganancia en el IRPF. Y no olvides que vender entre particulares te ahorra la comisión inmobiliaria (en torno al 5% + IVA), un margen que a menudo supera con creces la propia plusvalía municipal.

Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal. Fuentes consultadas (2026): Real Decreto-ley 26/2021, ordenanzas municipales, arquitasa.com e idealista.com.

Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), BOE.