Vender una vivienda tiene costes fiscales que conviene conocer antes de fijar el precio, porque determinan cuánto dinero te queda realmente. Aquí tienes todo lo que paga el vendedor en España, ordenado y explicado.
1. Plusvalía municipal (IIVTNU)
Es el impuesto que grava el aumento de valor del suelo urbano desde que compraste hasta que vendes. Lo cobra tu ayuntamiento y, salvo pacto en contrario, lo paga el vendedor. Desde la reforma de 2021 puedes elegir el método de cálculo más ventajoso, y si vendes con pérdidas (vendes por menos de lo que compraste) puedes quedar exento. Tienes 30 días hábiles desde la venta para liquidarla.
2. Ganancia patrimonial en el IRPF
Si vendes por más de lo que te costó, la diferencia tributa como ganancia patrimonial en la declaración de la renta del año siguiente. Los tramos van, aproximadamente, del 19% al 28% según el importe de la ganancia.
Existen exenciones importantes:
- Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra, la ganancia puede quedar exenta.
- Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual está exenta.
- Dación en pago y otros supuestos concretos.
3. Gastos que asume el vendedor
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio, entre 60 y 150 € aprox.
- Nota simple: unos pocos euros.
- Cancelación registral de la hipoteca, si la tienes pendiente.
- Notaría: la matriz de la escritura suele pagarla el vendedor, salvo pacto (las copias, el comprador).
Lo que te ahorras vendiendo entre particulares
A todos estos gastos, que existen vendas como vendas, una inmobiliaria añadiría su comisión: de media un 5% + IVA. En una vivienda de 200.000 € eso son 10.000 € más IVA que, vendiendo por tu cuenta, se quedan en tu bolsillo.
La fiscalidad de la venta es la misma con o sin agencia. La única diferencia es la comisión: el único coste que puedes eliminar por completo vendiendo entre particulares.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal. Normativa vigente en 2026; consulta las ordenanzas de tu ayuntamiento para la plusvalía municipal.