Una de las mejores noticias para quien vende su casa para comprar otra: puedes no pagar IRPF por la ganancia si reinviertes el dinero obtenido en una nueva vivienda habitual. Es la llamada exención por reinversión, y es probablemente la vía más habitual para ahorrar impuestos al cambiar de vivienda. Bien planificada, puede suponer un ahorro de miles de euros. A continuación te explicamos con detalle los plazos, los requisitos y cómo funciona la exención cuando solo reinviertes una parte del importe.

En qué consiste

Según la normativa del IRPF, la ganancia obtenida al vender tu vivienda habitual queda exenta si destinas el importe a comprar o rehabilitar otra vivienda habitual. La exención puede ser total o parcial.

Requisitos clave

  • Plazo: dispones de 24 meses (dos años) desde la venta para reinvertir, o incluso puedes haber comprado la nueva hasta 2 años antes.
  • Vivienda habitual: tanto la que vendes como la que compras deben tener ese carácter. En general, se considera habitual la que has habitado de forma continuada al menos 3 años.
  • Reinversión del total: para exención plena debes reinvertir todo el importe obtenido (descontando la deuda hipotecaria pendiente que canceles).

Exención parcial

Si solo reinviertes una parte del dinero, la exención es proporcional. Ejemplo: si reinviertes el 70% de lo obtenido, quedará exento el 70% de la ganancia y tributarás por el 30% restante.

Cómo se declara

Debes hacer constar tu intención de reinvertir en la declaración de la renta del año de la venta, aunque aún no hayas comprado la nueva casa. Guarda las escrituras de ambas operaciones como justificante.

Casos que suelen generar dudas

  • Compra con hipoteca: se considera reinvertido el importe destinado a la nueva vivienda, incluida la parte financiada, no solo lo pagado al contado.
  • Rehabilitación: también da derecho a la exención si las obras cumplen los requisitos de rehabilitación previstos en la normativa.
  • Vivienda en construcción: se admite reinvertir en obra nueva si se termina en los plazos establecidos.

Un aviso importante

Si finalmente no reinviertes en el plazo, deberás presentar una declaración complementaria con intereses de demora. Planifica bien las fechas de venta y compra para no perder el beneficio fiscal por unos días.

Conviene también documentarlo todo: conserva las escrituras de venta y de compra, los justificantes de pago y, si financias con hipoteca, la escritura del préstamo. Serán tu respaldo si Hacienda revisa la operación en el futuro.

Si además vendes entre particulares, todo el ahorro de la comisión de agencia (≈ 5% + IVA) se suma al dinero disponible para reinvertir en tu nueva vivienda, lo que facilita alcanzar la reinversión total y, con ella, la exención completa de la ganancia.

Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal. Fuentes consultadas (2026): Reglamento del IRPF (art. 41 bis), Agencia Tributaria (AEAT) e idealista.com.

Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), BOE.