Vender una casa no es solo firmar ante notario: hay dos impuestos principales que como vendedor debes tener en cuenta, además de algunos gastos. Conocerlos de antemano evita sustos y te ayuda a fijar bien el precio.
Los dos impuestos clave del vendedor
- IRPF por la ganancia patrimonial: tributa la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Según la Ley 7/2024, la base del ahorro se grava por tramos del 19%, 21%, 23%, 27% y 30% (este último, novedad para ganancias muy altas).
- Plusvalía municipal (IIVTNU): grava el incremento de valor del suelo desde que compraste. La cobra tu ayuntamiento y su importe varía mucho de un municipio a otro.
¿Cuánto suma cada uno?
| Concepto | Quién lo paga | Base |
|---|---|---|
| IRPF (ganancia) | Vendedor | 19%-30% sobre el beneficio |
| Plusvalía municipal | Vendedor (salvo pacto) | Incremento del valor del suelo |
| Cancelación de hipoteca | Vendedor (si la hay) | Coste registral, no impuesto |
Casos en los que no pagas IRPF
La normativa contempla exenciones importantes: si reinviertes el dinero en tu nueva vivienda habitual (dispones de 24 meses), si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, o si vendes con pérdidas (en ese caso tampoco hay plusvalía municipal, según la doctrina del Tribunal Constitucional recogida desde 2021).
Gastos que no son impuestos
Además tendrás el certificado energético, la cédula de habitabilidad (según comunidad autónoma), parte de la notaría y, si vendes hipotecado, la cancelación registral. Lo que no pagas vendiendo entre particulares es la comisión de agencia, que suele rondar el 5% más IVA del precio: en un piso de 200.000 € son más de 12.000 € que se quedan en tu bolsillo.
Consejo: pide una simulación de tu IRPF y consulta la ordenanza de plusvalía de tu ayuntamiento antes de cerrar el precio. Así sabrás cuánto neto te queda de verdad.
¿Cuándo se paga cada impuesto?
Es importante no confundir los plazos, porque no coinciden:
- La plusvalía municipal se liquida en tu ayuntamiento en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
- El IRPF no se paga en el momento de la venta, sino al presentar la declaración de la renta del año siguiente (normalmente entre abril y junio).
Otros gastos que conviene prever
Junto a los impuestos, el vendedor asume el certificado energético (obligatorio para publicar el anuncio), la cédula de habitabilidad en las comunidades que la exigen, la nota simple del Registro y, si hay hipoteca, la cancelación registral. Muchos de estos importes pueden restarse del valor de transmisión y reducir tu IRPF, así que guarda todas las facturas.
Cómo estimar tu factura fiscal
El punto de partida es sencillo: calcula cuánto has ganado (precio de venta menos precio de compra, ajustados por gastos) y aplica los tramos del IRPF a ese beneficio. A eso súmale la plusvalía municipal orientativa de tu ayuntamiento. Con esas dos cifras tendrás una previsión realista de lo que Hacienda y el consistorio se llevan de la operación.
En resumen, el grueso de la factura fiscal depende de cuánto hayas ganado con la venta. Si no hay beneficio, la carga se reduce muchísimo, e incluso puede desaparecer.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal. Fuentes consultadas (2026): Agencia Tributaria (AEAT), guiafiscal.es e idealista.com.
Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), BOE.