Muchos vendedores se sorprenden al descubrir que, aunque terminaron de pagar su hipoteca hace años, esta sigue figurando en el Registro de la Propiedad como una carga sobre la vivienda. Es una situación muy frecuente: pagar la última cuota al banco no borra automáticamente la hipoteca del Registro. Para vender con la finca "limpia" de cargas, algo que casi siempre exigen el comprador y su banco, hay que cancelarla registralmente. Te explicamos en qué consiste ese trámite, cuánto cuesta en 2026 y quién lo asume.
¿Qué es la cancelación registral?
Es el trámite para eliminar la carga hipotecaria del Registro. Como recuerda idealista.com, “la extinción de la deuda no produce por sí sola la desaparición de la carga en el Registro”: hay que pedirlo expresamente mediante escritura y su inscripción.
¿Por qué importa al vender?
El comprador (y su banco, si financia) querrá una vivienda libre de cargas. Por eso lo habitual es cancelar la hipoteca en el mismo momento de la venta.
¿Cuánto cuesta en 2026?
Según idealista.com, los gastos orientativos son:
| Concepto | Coste orientativo |
|---|---|
| Notaría y registro | ≈ 130 € (préstamo de 50.000 €) a 260 € (500.000 €) |
| Gestoría o banco | 100 - 500 € (variable) |
| Total orientativo | 230 - 760 € |
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la cancelación de hipoteca está exento, así que no incrementa la factura.
¿Quién paga?
Como el beneficiado por levantar la carga es el propietario que vende, la cancelación la asume el vendedor. Puedes hacerla tú mismo (ahorra la gestoría) o encargarla al banco.
Cancelación económica frente a cancelación registral
Conviene distinguir dos conceptos. La cancelación económica es haber terminado de pagar la deuda al banco: no cuesta nada más (salvo comisión de cancelación pactada en su día). La cancelación registral es el trámite jurídico posterior para borrar la carga del Registro, y es la que tiene los costes de notaría y registro que hemos visto.
Paso a paso al vender
- Solicita al banco el certificado de deuda cero y la comparecencia del apoderado en la notaría.
- Firma la escritura de cancelación (a menudo el mismo día de la venta).
- Liquida el impuesto de AJD (exento) e inscribe la cancelación en el Registro.
Un consejo
Pide a tu banco el certificado de deuda cero (suele ser gratuito) y compara si te compensa tramitar la cancelación por tu cuenta en lugar de a través de la gestoría del banco. Vendiendo entre particulares tampoco hay comisión de agencia, con lo que estos costes registrales pesan poco en el conjunto de la operación.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal. Fuentes consultadas (2026): idealista.com y Registro de la Propiedad.
Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), BOE.