Una de las conversaciones clave en cualquier compraventa, y a menudo una de las que más se retrasan, es el reparto de gastos e impuestos entre las partes. Saber de antemano qué corresponde a cada uno evita tensiones de última hora y ayuda a negociar el precio con las cartas sobre la mesa. La ley fija un marco por defecto (principalmente el artículo 1.455 del Código Civil), pero muchas partidas pueden pactarse libremente. Aquí tienes el resumen completo, con una tabla para verlo de un vistazo.
Tabla de reparto de gastos
| Concepto | Suele pagarlo |
|---|---|
| Impuesto de la compra (ITP en 2ª mano o IVA+AJD en obra nueva) | Comprador |
| Registro de la Propiedad | Comprador |
| Primeras copias de la escritura | Comprador |
| Gestoría de la compra | Comprador |
| Escritura matriz (notaría) | Vendedor (salvo pacto) |
| Plusvalía municipal | Vendedor (salvo pacto) |
| IRPF por la ganancia | Vendedor |
| Certificado energético y cédula | Vendedor |
| Cancelación de hipoteca (si la hay) | Vendedor |
El mayor gasto suele ser del comprador
El impuesto de la compra es la partida más alta y con diferencia: el ITP en vivienda de segunda mano oscila aproximadamente entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma (en obra nueva se paga IVA del 10% más AJD). Como depende de tu comunidad autónoma, conviene consultarlo antes de comprar, ya que en algunas hay bonificaciones para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual que rebajan sensiblemente el tipo aplicable.
Todo esto se puede negociar
El reparto por defecto del Código Civil admite pacto. Lo esencial es dejar por escrito en las arras y la escritura quién asume cada concepto, para evitar malentendidos.
Resumen del reparto de impuestos
Para tenerlo claro de un vistazo, estos son los impuestos de cada parte:
- Comprador: ITP (vivienda usada) o IVA + AJD (obra nueva). Es su mayor desembolso.
- Vendedor: IRPF por la ganancia (19%-30% según la Ley 7/2024) y plusvalía municipal.
El IBI del año en curso
Mención aparte merece el IBI: lo paga quien sea propietario a 1 de enero (el vendedor), pero el Tribunal Supremo admite prorratearlo con el comprador por los meses de cada uno, salvo pacto. Conviene dejarlo cerrado en la escritura.
La ventaja de tratar directamente
Cuando la compraventa se cierra entre particulares, no hay comisión de agencia (≈ 5% + IVA, habitualmente a cargo del vendedor). En un piso de 200.000 €, esa comisión puede superar los 12.000 €. Ese ahorro deja mucho más margen para negociar el reparto del resto de gastos de forma justa para ambas partes: a veces basta con ceder en la notaría o en el prorrateo del IBI para cerrar el trato con la otra parte satisfecha.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal. Fuentes consultadas (2026): Código Civil (art. 1.455), normativa autonómica del ITP e idealista.com.
Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), BOE.