Si tienes más de 65 años, la venta de tu vivienda tiene una ventaja fiscal muy potente que muchos propietarios desconocen y que puede ahorrarte por completo el IRPF de la operación. Es una de las medidas pensadas para proteger a las personas mayores, que a menudo venden para adaptarse a una vivienda más accesible o para complementar su pensión. Te explicamos hasta dónde llega exactamente esta exención, qué requisitos hay que cumplir y qué opciones existen si el inmueble que vendes no es tu residencia habitual.

Exención total en la vivienda habitual

Según la normativa del IRPF, la ganancia obtenida por un contribuyente mayor de 65 años al transmitir su vivienda habitual está exenta al 100%, sin necesidad de reinvertir el dinero en otra vivienda. Es una de las exenciones más claras del sistema.

Requisitos

  • Haber cumplido 65 años en el momento de la venta.
  • Que el inmueble sea tu vivienda habitual (residencia continuada, en general al menos 3 años).
  • Si el inmueble es de un matrimonio en gananciales, cada cónyuge debe cumplir el requisito de edad para su parte.

¿Y si vendo una segunda vivienda?

La exención total solo cubre la vivienda habitual. Si vendes una segunda residencia o un inmueble de inversión, sí tributas por la ganancia… salvo que uses la opción de la renta vitalicia.

La renta vitalicia para otros bienes

Los mayores de 65 años pueden dejar exenta la ganancia de cualquier bien (incluida una segunda vivienda) si reinvierten lo obtenido en una renta vitalicia asegurada, con estos límites según la normativa:

  • Plazo para contratarla: 6 meses desde la venta.
  • Límite exento: hasta 240.000 € reinvertidos.

¿Qué se entiende por vivienda habitual?

Con carácter general, se considera vivienda habitual la que ha constituido tu residencia durante un plazo continuado de al menos 3 años. También se admite que lo siga siendo si dejaste de habitarla en los dos años anteriores a la venta por causa justificada. Este matiz es importante para mayores que se trasladan a una residencia o al domicilio de un familiar.

Ejemplo práctico

Un matrimonio de 70 años vende por 300.000 € la vivienda habitual que compró por 120.000 €. La ganancia de 180.000 € quedaría totalmente exenta de IRPF por su edad, sin necesidad de reinvertir. Solo tendrían que atender, en su caso, la plusvalía municipal.

Y la plusvalía municipal

Ojo: la exención de IRPF por edad no te libra automáticamente de la plusvalía municipal, que sigue sus propias reglas. Consulta tu ayuntamiento, ya que algunos contemplan bonificaciones específicas.

Vender entre particulares permite además a los mayores conservar íntegro el precio, sin la comisión de agencia (≈ 5% + IVA), algo especialmente valioso al complementar la jubilación.

Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal. Fuentes consultadas (2026): Ley y Reglamento del IRPF, Agencia Tributaria (AEAT) e idealista.com.

Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), BOE.